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Im wahrsten Sinne des Wortes großes Finale unserer regionalen Erfahrungsaustausche heute im winterlichen Thalheim im Erzgebirge. Traditionell haben wir im Regierungsbezirk Chemnitz die höchste Teilnehmerzahl. Das war auch heute so und Resultat waren intensive Gespräche und eine lebhafte Debatte über die Themen, welche die sächsische Wohnungswirtschaft derzeit bewegen. Thalheims Bürgermeister Nico Dittmann gab eindrucksvoll wieder, warum und wie sehr es sich lohnt, sich gemeinsam mit seinem kommunalen Wohnungsunternehmen für die Gemeinde und ihre Bürger einzusetzen. Ulla Stecher, Geschäftsführerin der ansässigen Wohnungsbaugesellschaft “Zwönitztal” zeigte das dann auch gleich konkret an einem mit Hilfe eines sächsischen Förderprogramms fast fertiggestellten Sanierungsvorhabens. Es handelt sich um einen grundhaften Umbau eines Hochhauses zum Service-Wohnen. Sehr bald stehen hier insgesamt 105 Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten zur Verfügung.
Klares Fazit der vergangenen drei Tage: Die Unternehmen des vdw Sachsen sind engagiert wie eh und je und wenn wir die allerdings dringend nötige Unterstützung bekommen, kann das auch in Zukunft so bleiben. Herzlichen Dank allen Teilnehmern, Gastgebern, den Beteiligten und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Verbandes!

Mit Franziska Mascheck, der SPD-Bundestagsabgeordneten für den Landkreis Leipzig, gab es am 7. Februar in ihrem Büro in Markkleeberg einen sehr produktiven Austausch. Franziska Mascheck ist auch Mitglied und stellvertretende Sprecherin ihrer Fraktion im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen im Bundestag und somit eine sehr wichtige Gesprächspartnerin für uns. Die Themen waren dann auch vielfältig. Dazu gehörten natürlich die aktuelle Förderpolitik aber auch die notwendige Stärkung des ländlichen Raums und die besonderen Bedingungen der Wohnungswirtschaft und damit der Menschen in Sachsen. Vielen Dank für diesen offenen und direkten Dialog an dem wir festhalten werden.

Am 7. Februar waren wir mit unserem regionalen Erfahrungsaustausch in Niesky und somit in der Lausitz. Der Strukturwandel ist hier natürlich ein riesiges Thema, welches unmittelbar die Wohnungswirtschaft trifft. Die Gastgeber, Oberbürgermeisterin Kathrin Uhlemann und der Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Niesky mbH, Jörg Kalbas, zeichneten ein optimistisches und nach vorn gewandtes Bild und es wurde klar, warum solche Treffen wie diese wichtig sind. Es geht ums gegenseitige Informieren und die Formulierung von gemeinsamen Zielen. Wir sind zuversichtlich, dass wir zusammen sehr viele davon erreichen können. Daher vielen Dank allen Beteiligten für den konstruktiven Austausch!

Spannender Auftakt unserer regionalen Erfahrungsaustausche am 6. Februar in der schönen nordsächsischen Kurstadt Bad Düben. Nach dem politischen Chaosjahr 2023 ist der Blick nach vorn gerichtet. Es stehen in 2024 in Sachsen gleich drei wichtige Wahlen an mit großen Auswirkungen auch für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft. Die Agenda ist also voll und es gibt viel zu besprechen. Wir bedanken uns beim Gastgeber und bei den Teilnehmern für die vielen Anregungen und die konstruktive Debatte!

Das Themenspektrum beim Treffen am 24. Januar mit Oliver Fritzsche, dem bau- und wohnpolitischen Sprecher der CDU-Fraktion im Sächsischen Landtag war groß und reichte von steigendem Sanierungsdruck (alters- bzw. familiengerechten wie auch energetischen), fehlendem Neubau, der Notwendigkeit von mehr Unterstützung des ländlichen Raums, Mietspiegeln, Kosten der Unterkunft, kommunaler Wärmeplanung bis hin zum Zweckentfremdungsverbot. Es ist viel was die sozial orientierte Wohnungswirtschaft umsetzen und gleichzeitig ertragen soll. Es ist daher gut, dazu ein offenes Ohr zu finden und einen ehrlichen Austausch zu haben. Es wird daher nicht bei diesem einen Gespräch bleiben.

Die Wohnungswirtschaft im Freistaat fordert zum Start ins Wahljahr 2024 eine sofortige Rückkehr zu langfristig verlässlicher Wohnungspolitik.
„Die Wohnungsunternehmen können sich das Dauerchaos schlicht nicht mehr leisten – und die Politik auch nicht, wie aktuelle Umfragen sehr deutlich zeigen“, so Alexander Müller, neuer Verbandsdirektor des vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. „Wenn nicht schnell für bessere Rahmenbedingungen und langfristige Planungssicherheit gesorgt wird, kann nicht mehr ausreichend in attraktives, bezahlbares Wohnen investiert werden – ein Szenario, das enorme soziale Sprengkraft birgt.“

Stark gestiegene Zinsen, nach wie vor hohe Baupreise, Inflation, hohe Energiepreise, Fachkräftemangel, Verunsicherung bei Vermietern und Mietern und wachsende soziale Spannungen in den Wohngebieten: Das Jahr 2023 war für die Wohnungswirtschaft in Sachsen sehr herausfordernd. „Anstatt in dieser schwierigen Situation für möglichst viel Vertrauen und Planungssicherheit zu sorgen, brachte die Politik – vor allem aus Berlin – jedoch ohne Not noch viel mehr Verunsicherung“, kritisiert Verbandsdirektor Alexander Müller. „Förderprogramme wurden abrupt beendet oder hingen plötzlich in der Luft, ein völlig verkorkstes und schlecht kommuniziertes ‚Heizungsgesetz‘ brachte Vermieter und Mieter gleichermaßen auf, ständig gab es neue Unklarheiten rund um staatliche Unterstützungen und zum Jahresende machte das Hickhack um den Bundeshaushalt mit einem ganzen Blumenstrauß an neuen, meist negativen Überraschungen das Chaos perfekt.“

Die Folgen dieses wohnungspolitischen Katastrophenjahres werden für die Menschen in Sachsen erst mit einigem Zeitverzug spürbar werden. Beispiel Neubau: „Noch haben wir Richtfeste, weil noch fertiggestellt wird, was schon im Bau ist“, so Alexander Müller, „aber es wird dann fast nichts nachkommen, wie die Zahlen für Sachsen aus einer aktuellen Umfrage unseres Bundesverbands GdW zeigen.“ 80 % (!) unserer befragten Mitgliedsunternehmen gaben an, im Jahr 2024 keine Wohnungen neu errichten zu können – bundesweit waren es zum Vergleich 68 %.

Dass ein entscheidendes Hemmnis bei Projekten im sozialen Wohnungsbau die fehlende oder unsichere Förderung ist, zeigte sich an anderer Stelle der Umfrage deutlich: 88 % unserer befragten Mitgliedsunternehmen gaben an, 2024 und 2025 keine Vorhaben im sozialen Wohnungsbau im ersten Förderweg realisieren zu wollen. „Das sind keine guten Vorzeichen für das bezahlbare Wohnen von morgen“, so Verbandsdirektor Alexander Müller. „Es zeigt sich einmal mehr: Ohne verlässliche Rahmenbedingungen und ausreichende Förderung kann nicht gebaut werden.“

Die Landesregierung in Sachsen hat zum Beispiel mit den neu gestalteten Förderrichtlinien „preisgünstiger Mietwohnraum (RL pMW)“ für Sanierungen und „gebundener Mietwohnraum (RL gMW)“ für Neubau positive Akzente gesetzt. „Beide gehen in die richtige Richtung und werden von uns ausdrücklich begrüßt“, lobt Alexander Müller. „Bei der Sanierungsförderung ist allerdings absehbar, dass die Mittel nicht ausreichen werden. Zudem ist die Belegungsbindung außerhalb der Metropolen Dresden und Leipzig ein überflüssiges Bürokratiemonster. Die optimierte Neubauförderung bringt Verbesserungen, reicht aber bei Weitem nicht aus, um den sozialen Wohnungsneubau wiederzubeleben. Zudem bleibt unverständlich, warum nur Wohnungsunternehmen in Dresden und Leipzig profitieren. Neubau ist auch außerhalb der beiden Metropolen ein wichtiger Pfeiler, um die Wohnungsbestände bedarfsgerecht weiterzuentwickeln und fit für die Zukunft zu machen.“

Daneben wird auch im Jahr 2024 Rückbau ein wichtiges Thema bleiben – insbesondere im ländlichen Raum. Das Landesrückbauprogramm wird gerade überarbeitet, was der vdw Sachsen sehr begrüßt. „Dass die Fördersätze deutlich erhöht werden sollen, ist angesichts der Kostenentwicklung ein dringend notwendiger Schritt“, betont Alexander Müller. „Ein richtiger Ansatz ist auch, dass Teilrückbau künftig berücksichtigt werden soll, allerdings braucht es dafür höhere Fördersätze als bisher vorgesehen. Teilrückbauten sind städtebaulich vielerorts eine hervorragende Lösung, bringen aber höhere Kosten mit sich.“ Um neue Investitionen zu ermöglichen, braucht es im Jahr 2024 auch endlich eine Lösung für die DDR-Altschulden, die für viele Wohnungsunternehmen im Osten noch immer ein gravierender Standortnachteil sind. „Mecklenburg-Vorpommern zeigt, dass dafür gute Lösungen möglich sind, wenn der Wille da ist“, so Verbandschef Alexander Müller. „Wir schlagen einen zweckgebundenen Investitionszuschuss vor, der aus alten Schulden neue Investitionen macht – zum Beispiel in Maßnahmen zur Energie- und Wärmewende. Auch der Bund muss hier unterstützen, wenn die Ankündigungen im Koalitionsvertrag keine leeren Worte bleiben sollen.“

Von der Bundespolitik fordert der vdw Sachsen vor allem ein Ende des Förderchaos und Augenmaß bei den Klimaschutz-Anforderungen an das Bauen. „Es braucht ausreichend ausgestattete, langfristig angelegte, verlässliche Programme, die angemessen fördern, was von der Politik gefordert wird“, stellt Verbandsdirektor Alexander Müller klar. „Sonst kann nicht mehr verantwortungsvoll investiert werden.“ Mit Blick auf die Energie- und Wärmewende warnt der Verband mit Nachdruck davor, die Energiepreisbremsen einfach auslaufen zu lassen. „Das wird vor allem bei der Fernwärme große negative Auswirkungen haben und trifft die Mieter, also die Wähler“, so Alexander Müller. „So lange man in Berlin daran scheitert, den Menschen durch eine kluge Energiepolitik Preisstabilität bei Strom und Wärme zurückzubringen, muss es anderweitige Unterstützung geben, die insbesondere Haushalten mit kleineren Einkommen zugutekommt. Sonst riskieren wir den sozialen Frieden.“ Die Wohnungsunternehmen bringen sich auch weiterhin aktiv ein, um die Energie- und Wärmewende mitzugestalten. „Dafür brauchen sie aber Unterstützung und müssen angemessen eingebunden und beteiligt werden, etwa bei der kommunalen Wärmeplanung. Auch hier ist noch viel Luft nach oben.“

DOWNLOAD PRESSEMITTEILUNG

DOWNLOAD PRÄSENTATION

Am Dienstag, 12. September, hatten wir Bundesbauministerin Klara Geywitz in Meißen zu einem Gespräch zu Gast. Wir, das sind die bei unserem Bundesverband GdW organisierten mitteldeutschen Wohnungsverbände VSWG, vdw Sachsen, VdWg, VdW Sachsen-Anhalt und vtw Thüringen. Bei dem bewusst ohne Presse und verbindliche Agenda angelegten Treffen wurden alle Probleme, Sorgen und Lösungsansätze diskutiert, welche die ostdeutsche und insbesondere mitteldeutsche Wohnungswirtschaft bewegen. Ob überambitionierte oder ineffiziente Vorgaben, zu hohe Sanierungs- und Baukosten, Leerstand, mangelnde Förderung und Beteiligung, überbordende Bürokratie und essenzielle Unterschiede sowohl zwischen Stadt und Land als auch Ost und West, nichts wurde in den anderthalb Stunden ausgelassen. Bei einigen dieser Punkte setzen wir nun auch auf konkrete Unterstützung und Verbesserungen. Wir danken daher Klara Geywitz für das aktive Zuhören, das aufrichtige Verständnis, die detaillierten Ausführungen und die offene und konstruktive Auseinandersetzung mit uns und den Belangen der mitteldeutschen Wohnungswirtschaft. Außerdem freuen uns über die zugesagte Fortsetzung der Gespräche in dieser Runde.

Brief mit Zusammenfassung des Gesprächs an Frau Geywitz zum Download

Die Wohnungswirtschaft in Sachsen zieht Bilanz und schaut voraus.
Sie beweist ihren Wert als verlässlicher Partner für die Menschen und die Wirtschaft.

Die organisierte Wohnungswirtschaft sorgt weiterhin für bezahlbares, attraktives Wohnen und unterstreicht seine Bedeutung als ein maßgeblicher Wirtschaftsfaktor im Freistaat – das beweist die heute in Dresden vorgestellte Jahresstatistik zum 31.12.2017 des vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V.

So betrug 2017 die durchschnittliche Nettokaltmiete/Nutzungsgebühr aller im vdw Sachsen organisierten Unternehmen 5,04 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und lag damit lediglich um 16 Cent bzw. rund 3,3 Prozent über dem Wert des Vorjahres (2016: 4,88 Euro/m²). „Wir haben damit im Durchschnitt nach wie vor vergleichsweise günstige Mieten und einen absolut moderaten Anstieg im Freistaat“, erläutert Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen.

Diese Aussage trifft auch auf die Metropolen Sachsens (Dresden, Leipzig, Chemnitz) zu, in denen die Verbandsunternehmen mit durchschnittlich 5,40 Euro/m² (2016: 5,17 Euro/m²) ebenfalls bezahlbare Mieten bieten. Rainer Seifert weist zusätzlich darauf hin, dass dieser Durchschnittswert auch Modernisierung, Neubau und Neuvermietungen innerhalb des Wohnungsbestandes beinhaltet. Diese Faktoren wirken eher mieterhöhend. Der Verband begrüßt im Zusammenhang mit dieser Entwicklung grundsätzlich das Förderprogramm des Freistaats für den Bau von bezahlbaren Wohnungen und die Entscheidung der Stadt Dresden, eine neue kommunalen Wohnungsgesellschaft zu gründen. Wenn die Verantwortlichen mit Augenmaß handeln, gibt es hier Einflussmöglichkeiten die letztlich den Menschen ohne großes Einkommen zugutekämen. Außerhalb dieser Metropolen sind die Mieten mit 4,70 Euro/m² gegenüber 4,64 Euro/m² im Vorjahr sogar nahezu gleichgeblieben.

Dass die Mietkosten in Sachsen überwiegend erschwinglich sind, zeigt auch eine Umfrage (Details siehe Anlage), die der vdw Sachsen mit dem renommierten Meinungsforschungsinstitut „Civey“ bundesweit durchgeführt und für Sachsen ausgewertet hat. Demnach geben die Hälfte aller Mieter in Sachsen maximal 35 Prozent ihres monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Warmmiete aus (knapp 20 Prozent sogar weniger als 25 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens und etwa 30 Prozent zwischen 25 und 35 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens). Etwa 22 Prozent der Mieter in Sachsen geben zwischen 35 und 45 Prozent und ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Warmmiete aus. Knapp 13 Prozent der zur Miete wohnenden Sachsen geben mehr als 45 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für ihre Warmmiete aus.

Die Bedeutung der Mitglieder des vdw Sachsen für die sächsische Wirtschaft wird auch durch ihre Investitionen in Neubau, Instandhaltung und Modernisierung klar ersichtlich. Über 365 Millionen Euro wurden 2017 für diese wichtigen Maßnahmen insgesamt ausgegeben. „Davon profitierten nicht nur die Mieter und die Kommunen, sondern auch die meist in Sachsen beheimateten Auftragnehmer“, erläutert Rainer Seifert. In 2018 planen die Unternehmen des Verbandes mit knapp 467 Millionen Euro (über 100 Millionen Euro und knapp 28 Prozent mehr als in 2017) sogar noch höhere Investitionen. „So viel haben unsere Unternehmen seit fast 20 Jahren nicht investiert.“ Die Dimensionen nähern sich damit denen der Zeit der großen Sanierungsprojekte nach der Wiedervereinigung und somit einem historischen Niveau. „Die Steigerung ist in allen drei Bereichen, also Neubau, Instandhaltung und Modernisierung – und – sowohl in den Metropolen als auch in den eher ländlichen Regionen deutlich“, stellt der Verbandsdirektor heraus.

Eine positive Botschaft gibt es auch bei der Entwicklung des Leerstands zu verkünden. Dieser ist mit einer Quote von 9,9 Prozent auf demselben Niveau geblieben, wie im Jahr zuvor. Insgesamt standen bei den berichtenden Mitgliedsunternehmen Ende 2017 wie auch 2016 etwas über 29.000 Wohnungen leer. In den Metropolen sank der Leerstand von 4,9 (2016) auf 4,4 Prozent (2017). Doch auch auf dem Land gab es nur einen marginalen Anstieg von 13,6 Prozent (2016) auf 14,0 Prozent (2017). „Die im vorigen Jahr noch befürchtete neue Leerstandswelle auf dem Land ist damit ausgeblieben“, resümiert Rainer Seifert.

Damit das so bleibt, sind weitere Anstrengungen in die richtige Richtung notwendig: „Es hat sich gezeigt, dass Neubau und ansprechende Sanierungen auch in den ländlichen Regionen den Effekt haben, Bestandsmieter zu halten und neue dazuzugewinnen.“ Diesen Weg hatte der vdw Sachsen schon im Vorjahr angeregt. Nun zeigt sich, dass diese Bemühungen fruchten. Weitere Schritte müssen nun folgen. So begrüßt der Verband zum Beispiel von der Idee her das aktuelle Förderprogramm des Freistaats für den seniorengerechten Umbau. Allerdings muss dieses dringend angepasst werden, damit es auch greift. „Es ist sicher gut gemeint und mit einer ordentlichen Summe ausgestattet“, erklärt Rainer Seifert. Doch die meisten Gebäude der Mitgliedsunternehmen, das seien nun einmal Bauten aus der DDR-Zeit, seien nur mit hohem Aufwand für diesen Zuschuss geeignet. „Da droht etwas zu verpuffen, was doch dringend gebraucht wird.“ Es wäre manchmal besser, sich von Maximallösungen zu verabschieden und stattdessen auf kleinere Schritte zu setzen. „Vor ‚barrierefrei‘ gibt es immer noch ‚barrierearm‘ – auch davon würden schon vielen Menschen – Wähler – profitieren.“

Darüber hinaus gilt es weiterhin, durch aktive Begleitung von Zuwanderung, dem demographisch geschuldeten Bevölkerungsrückgang entgegenzuwirken. Auch hier geht der vdw Sachsen mit seiner seit fast zwei Jahren existierenden „Leitstelle Zuwanderung“ voran. Für sächsische kleine und mittlere Unternehmen (KMU) gibt es so eine zentrale Anlaufstelle für alle Fragen rund um Zuwanderung und Integration. Die Leitstelle Zuwanderung des vdw Sachsen hilft mit ihren beiden extra dafür beim Verband angestellten Mitarbeitern kostenfrei bei der nachhaltigen Arbeitsmarktintegration von Menschen mit Migrationshintergrund. Die Leitstelle Zuwanderung ist ein Projekt des vdw Sachsen im IQ Netzwerk Sachsen und damit Teil des Förderprogramms „Integration durch Qualifizierung (IQ)“.

Rückbau in Größenordnungen der Nachwendezeit, wo ganze Wohngebiete und Blockzeilen obsolet wurden, ist nicht mehr vorgesehen. Das bedeutet aber nicht, dass Abrisse und vor allem Teilabrisse in ausgewählten Bereichen und Objekten nicht trotzdem noch sinnvoll sind und von den Unternehmen vorgenommen werden. Auch dafür muss es nach Ansicht des vdw Sachsen eine Förderung geben. Hintergrund ist, dass ein Teilabriss, aus der Einzelansicht des individuellen Unternehmens, nicht unbedingt wirtschaftlich ist. Die oberste und kaum noch vermietbare Etage eines Fünfgeschossers ohne Aufzug etwa einfach leer stehen zu lassen, als sie abzunehmen, kostet das Unternehmen weniger, zum Beispiel weil keine Medien verlegt/abgeklemmt werden müssen. Aber für das Stadtbild ist es besser, mehrheitlich bewohnte Gebäude zu haben als ganze leerstehende Hausabschnitte. Und auch, um Platz für den heutigen Anforderungen und Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechenden Wohnraum zu schaffen, kann ein Rückbau oder tief in das Gebäude greifenden Umbau zweckmäßig sein.

Die Pressemitteilung als PDF:
PM2018_mieten_investionen_leerstand_vdwSachsen

Die Präsentation als PDF:
PK150318_Präsentation

Vorstellung WiD als PDF:
WiD_Vorstellung_vdw_150318