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Die Arbeitsgruppe Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen der SPD-Bundestagsfraktion war am 31. Mai bei unserem Mitgliedsunternehmen, der kommunalen Grimmaer Wohnungs- und Baugesellschaft mbH zu Gast. Geschäftsführerin Katrin Hentschel erklärte Elisabeth Kaiser – Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen – Franziska Mascheck – stellvertretende bau- und wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion – Heike Heubach – Mitglied der AG Wohnen und Bauen der Fraktion – Bernhard Daldrup – bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion und Brian Nickholz – stellvertretender bau- und wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion – anhand des sanierten Mehrgenerationenhauses PH9 die Probleme und Herausforderungen der sozialen Wohnungswirtschaft in Sachsen am praktischen Beispiel. Im anschließenden Gespräch wurden diese Themen vertieft. Für Sachsen und unsere Unternehmen im Verband sind das insbesondere Bestandspflege, Umsetzung von energetischen Vorgaben und deren Bezahlbarkeit aber auch die Belastungen durch Altschulden und unnötige Bürokratie. Wir bedanken uns für den offenen und konstruktiven Austausch und nehmen das Angebot, im engen und direkten Dialog zu bleiben, gerne an.

Traditionell fand am 28. Mai im elements DELI auf dem Gelände der Zeitenströmung Dresden gemeinsam mit dem VSWG der Parlamentarische Abend der sozialen Wohnungswirtschaft Sachsens statt. In entspannter Atmosphäre wurden zwischen Wohnungswirtschaft, der Politik und der Wohnungswirtschaft verbundenen Institutionen auf Argumente und Positionen ausgetauscht. Wir danken dem sächsischen Staatsminister Thomas Schmidt für seine Grußworte und allen Gästen für ihr Kommen und die konstruktiven Gespräche.

Unser Fachausschuss Stadtentwicklung durfte bei seiner Sitzung am 15. April in unserer Geschäftsstelle wieder auf externe Kompetenz zurückgreifen, diesmal waren es Vertreterinnen und Vertreter vom Sächsisches Staatsministerium für RegionalentwicklungSächsisches Staatsministerium für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft und Sächsische Aufbaubank – Förderbank – . Das behandelte Themenspektrum reichte dann auch von der Förderpolitik bis hin zur kommunalen Wärmeplanung. Es war ein sehr intensiver und konstruktiver Austausch mit großem Mehrwehrt für alle. Er ist eine vertrauensvolle Basis für die wir sehr dankbar sind und auf die wir weiter setzen.

Erstmalig haben sich am 9. April in Leipzig die ostdeutschen sozial organisierten Wohnungsverbände – Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG), vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vdw Sachsen), BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU), Verband norddeutscher Wohnungs- unternehmen e.V. (vnw), Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.V. (VdW Sachsen- Anhalt), Verband der Wohnungsgenossenschaften Sachsen-Anhalt e.V. (vdwg Sachsen-Anhalt), Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw) – mit einer Stimme gemeinsam an die Öffentlichkeit, um auf die besondere Situation Ostdeutschlands einzugehen, die nicht mit anderen Bundesländern oder angespannten Wohnungsmärkten wie in München oder Hamburg gleichgesetzt werden kann. Ihr Appell richtet sich an die Bundesregierung, die Realität in Ostdeutschland nicht zu verfehlen und in einer Zeit multipler Krisen die Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit der Entscheidungen sowie Maßnahmen im Auge zu behalten.

Ausgangslage in Ostdeutschland

In Ostdeutschland zählen zu den sieben Wohnungsverbänden insgesamt 1.052 Wohnungsunter- nehmen, die über einen Wohnungsbestand von 1,75 Millionen Wohneinheiten verfügen und damit dem Gros der ostdeutschen Bevölkerung ein Zuhause bieten. Davon stehen rund 143.000 Wohnungen leer, was einer Leerstandsquote von 8,23 Prozent entspricht. Die durchschnittliche Nettokaltmiete über die fünf ostdeutschen Bundesländer beträgt 5,40 Euro/m2. Im Geschäftsjahr 2023 wurden insgesamt rund 2.500 Wohnungen gebaut, aber rund 3.100 Wohnungen durch Rückbau vom Markt genommen. Die getätigten Investitionen liegen bei 3,38 Milliarden Euro.

„Die sozialen Vermieter sind ein wesentlicher und unverzichtbarer Faktor auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunter- nehmen (vnw). „Sie sorgen mit ihren niedrigen Mieten für den sozialen Frieden in den Quartieren. Ihre hohen Investitionen machen sie vor allem in schwach entwickelten Regionen zu einem wichtigen wirtschaftlichen Anker. Für die dortige mittelständische Wirtschaft sind unsere Wohnungsunternehmen in vielen Fällen der Garant für das Überleben.“ Zugleich litten die Unternehmen in besonderem Maße unter den hohen Bau- und Zinskosten sowie den steigenden Anforderungen im Rahmen der Energiewende, so VNW-Direktor Andreas Breitner weiter. „Als soziale Vermieter haben wir stets die finanziellen Möglichkeiten unserer Mieter im Blick. Höhere Kosten infolge von Klimaschutzauflagen können und wollen unsere Mitgliedsunternehmen nicht auf ihre Mieterschaft abwälzen.“

Aktuell seien viele am Gemeinwohl orientierte Wohnungsunternehmen mit den sogenannten DDR- Altschulden belastet. „Besonders groß sind derzeit die Sorgen unserer Mieter vor steigenden Kosten für Fernwärme. Deren Anbieter lassen sich bei der Preisermittlung nicht in die Karten schauen. Wir fordern deshalb eine unabhängige Kartellbehörde, die Fernwärmeanbieter regelmäßig streng kontrolliert. Zudem sollten Anbieter von Fernwärme der Gemeinwohlorientierung unterworfen sein“, fordert VNW-Direktor Andreas Breitner.

Kaltmiete verwalten ja, gestalten nein

Die Frage nach der Bezahlbarkeit des Wohnens steht in Zeiten explodierender Energiekosten, der Baukostensteigerungen, der Inflation und Zinsentwicklung an oberster Stelle. Doch die ostdeutschen Wohnungsverbände können dies so nur halten, wenn auch die politischen Rahmenbedingungen stimmen. Das Politiker-Mantra Neubau um jeden Preis gefährdet den Erhalt des bezahlbaren Wohnens in Ostdeutschland, wenn kein Geld mehr für Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes bleibt. „Wir verwalten perspektivisch dann nur noch verzweifelt den Erhalt unserer Häuser, statt wie bisher zu investieren und zu gestalten. Vor allem auch in Hinblick auf die zweite Sanierungswelle der Bestände, die der ostdeutschen Wohnungswirtschaft nach 1990 nun wieder bevorsteht. Auch geplante Mietrechtsverschärfungen sind hier kontraproduktiv“, mahnt VSWG-Vorstand Mirjam Philipp.

Pulverfass Betriebskosten

Die Bezahlbarkeit des Wohnens beinhaltet auch die enorme Verteuerung der Nebenkosten mit großen regionalen Unterschieden und hohen Bandbreiten. Obwohl in der öffentlichen Wahrnehmung das Thema Heizenergie an Bedeutung verloren hat, steigen die Fernwärmepreise in 2024 in vielen Regionen. Laut der Verbraucherzentrale Bundesverband e. V. sind bei den Fernwärmenetzen teilweise bis zu 400 Euro mehr pro Haushalt fällig. Gründe dafür sind der Wegfall der Deckelung der Energiepreise ab April 2024 sowie der Wegfall der reduzierten Mehrwertsteuer und die Erhöhung des Arbeitspreises im Zuge des Gaspreisanstieges. Hinzu kommt noch die tendenziell weiter ansteigende CO2-Abgabe, deren Kosten anteilig auf Mieter und Vermieter verteilt werden. „Die Belastungsgrenze der Haushalte aus Miete und Betriebskosten ist schon jetzt erreicht und kann aufgrund der unterdurchschnittlichen Einkommen und Renten in Ostdeutschland nicht beliebig erhöht werden“, erklärt Jens Zillmann, Verbandsdirektor des VdW Sachsen-Anhalt.

Was kostet Klimaneutralität bis 2045?

Eine enorme Herausforderung ist auch das Erreichen des Ziels eines klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2045, wie es der Klimapfad der Bundesregierung in Umsetzung internationaler Vereinbarungen und des Klimaschutzgesetzes vorgibt. Hierzu hat die Bundesregierung derzeit den Weg insbesondere über eine weitere Steigerung der Energieeffizienz der Gebäude vorgesehen. Erst in zweiter Linie soll die Dekarbonisierung der Energieerzeugung angegangen werden. „Dieser Weg ist extrem teuer und zudem nur sehr begrenzt effizient. Eine Studie in unserem Auftrag hat ergeben, dass die CO2-Einsparungswirkung bei Investitionen in die Dekarbonisierung der Energieerzeugung fünfmal höher ist als bei Investitionen in die Gebäudesanierung“, erklärt BBU-Vorständin Maren Kern.

„Uns ist derzeit noch völlig schleierhaft, wie die nach den derzeit vorgesehenen Vorgaben notwendigen Investitionen in die Wohnungen finanziert werden sollen“, so Kern weiter. Angesichts sehr niedriger Mieten in weiten Teilen der neuen Länder sei die Refinanzierung der vorgegebenen Investitionen hierüber praktisch ausgeschlossen. Da die Umlagemöglichkeit zudem gesetzlich bei zwei bzw. drei Euro/m2 gekappt ist, wären viele gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen in ihrer Existenz bedroht: „Die Umsetzung der gesetzlich geforderten Investitionen würde mindestens zu einer Verdopplung ihrer Schulden und einer Vervielfachung des Schuldendienstes führen“, warnt Kern.

In der BBU-Studie wurde mit einem fiktiven, aber realistischen Investitionsbedarf von derzeit anfänglich rund 1.050 Euro/m2 Wohnfläche kalkuliert, der bis 2045 auf rund 2.000 Euro ansteigt. Zur soliden Refinanzierung dieser Investitionen wäre rechnerisch eine Nettokaltmiete bereits anfänglich von über elf Euro notwendig, die dann weiter ansteigen würde. „Gegenüber der aktuellen Durchschnittsmiete in den neuen Ländern wäre das mehr als eine Verdopplung“, rechnet Kern vor. Selbst unter Anrechnung einer möglichen Förderung kämen auf die Mieter in diesem Beispiel eine um drei Euro pro Monat und Quadratmeter höhere Miete zu.

Entwicklung des Leerstandes

Während sich in den Großstädten der ostdeutschen Bundesländer die Leerstandsquoten stabilisieren, zeichnet sich im ländlichen Raum ein sehr unterschiedliches Bild mit teils sehr hohen Leerstandsquoten ab. Ursache dafür ist die Bevölkerungsentwicklung durch den demografischen Wandel und die Altersstruktur in Ostdeutschland, die ab 1990 einen Geburtenknick aufweist. Durch die Aufnahme ukrainischer Flüchtlinge konnte der Leerstand etwas abgefedert werden. Nach den Prognoserechnungen des Statistischen Bundesamtes wird die Bevölkerung in Ostdeutschland bis 2035 weiter schrumpfen. Insbesondere in den strukturschwachen Regionen des ländlichen Raums wird dies zu einem weiteren Anstieg der Leerstände führen. „Eine alarmierende Entwicklung, die das Bestreben der Bundesregierung, den Fokus auf den Neubau zu richten, konterkariert. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der Bedarfe der ostdeutschen Wohnungswirtschaft nun der Bestand vermehrt im förderinhaltlichen Mittelpunkt stehen. Denn: Es gibt hier keine angespannten Wohnungsmärkte, sondern mehr und mehr angespannte wirtschaftliche Rahmenbedingungen“, so Dr. Matthias Kuplich, Verbandsdirektor des vdwg Sachsen-Anhalt.

Fachkräftemangel als Chance sehen

Die ostdeutsche Wohnungswirtschaft verfügt über ein großes Potenzial an Wohnungen aller Größen und Ausstattungen. Über die Neuansiedlung von großen Tech-Unternehmen wird der Bedarf an Wohnraum exorbitant anwachsen und möglicherweise dort so die Leerstandsproblematik absenken.

„Wo Arbeitsplätze entstehen, werden Fachkräfte und Wohnungen gebraucht. Facharbeiterlöhne erfordern bezahlbaren Wohnraum und das bezahlbare Wohnen braucht eine gemeinsame Anstrengung und ausreichende Förderung“, bringt es Frank Emrich, Verbandsdirektor des vtw Thüringen, auf den Punkt. Für einen passenden Aufbau der Infrastruktur bedarf es vertraglich gebundene Planungssicherheit für die Wohnungsunternehmen und vor allem auch für den Aufbau von Mobilitätskonzepten, um die Arbeitnehmer zu ihren Tätigkeitsorten zu bringen. Konzepte wie Shuttlebusse bzw. der Ausbau der Mobilitätsinfrastruktur sind unerlässlich und bedürfen der Unterstützung auf Bundesebene.

Nach wie vor Altschulden

Auch 34 Jahre nach der Wiedervereinigung stellen die Alt- und Wendeschulden bei getilgten Beträgen eine Belastung der ostdeutschen Wohnungsunternehmen ohne tatsächliche Investitionen in die Gebäude dar. Laut einer aktuellen Umfrage des vdw Sachsen unter seinen Mitgliedern, die exemplarisch für alle Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland gewertet werden kann, sind für über 80 Prozent der Unternehmen diese Art der unverschuldeten Schulden nach wie vor ein Hemmnis. Selbst wenn mittlerweile etwa drei Viertel dieser willkürlichen Verbindlichkeiten beglichen wurden, stehen noch immer Milliardenbeträge aus und offen. „Dadurch gebundene bzw. wegen der bereits erfolgten Tilgung fehlende Mittel sind ein enormes Hindernis für erforderliche und geforderte Maßnahmen, nicht zuletzt etwa im Rahmen der Gebäude-Energiewende“, führt Alexander Müller, Verbandsdirektor des vdw Sachsen, aus. Eine Entlastung noch bestehender und bereits getilgter Altschulden als Investitionszuschuss schafft die derzeit nicht vorhandenen finanziellen Räume für die dringend benötigten Investitionen, insbesondere im ländlichen Raum.

Download der Pressemitteilung

Download der Präsentation

Mit Dr. Albrecht Buttolo hatten wir am 8. April den ehemaligen sächsischen Staatsminister des Innern bei uns zu Besuch. Anlass ist die 50-jährigen Historie des Wohngebiets Fritz Heckert in Chemnitz. Das war aber nicht das einzige Thema des sehr angenehmen Gesprächs. Sein Engagement und seine Verdienste für die sächsische Wohnungswirtschaft werden nach wir vor sehr hoch geschätzt. Wir wünschen Albrecht Buttolo alles Gute und viel Gesundheit und freuen uns bei Gelegenheit auf eine Fortsetzung. Er bleibt uns ein gern gesehener und immer willkommener Gast.

Die Wohnungsunternehmen bei uns in den ostdeutschen Bundesländern haben gerade in ländlichen Gegenden häufig mit hohem Leerstand zu kämpfen. Zum Thema Aktivierung von Leerstand haben wir uns am 27. März im BMWSB mit Bundesbauministerin Klara Geywitz getroffen und ausgetauscht. Die Initiative geht zurück auf das Bündnis bezahlbarer Wohnraum. Gut, dass auch die speziellen Belange und Herausforderungen der ostdeutschen Wohnungswirtschaft auf Bundesebene verstärkt Gehör und Beachtung finden. Wir setzen auf die versprochene Etablierung und zeitnahe Fortsetzung dieses Gesprächsformats.

Fotos: André Wagenzik

Der Freistaat Sachsen stockt die Mittel für den Wohnungsbau auf. Darüber informierte am 28. Februar der zuständige Sächsische Staatsminister für Regionalentwicklung Thomas Schmidt.

Neben Programmen für die Eigentumsförderung stehen demnach auch für die Schaffung belegungsgebundener Wohnungen, sogenannter Sozialwohnungen, in diesem Jahr knapp 187 Millionen Euro bereit – ein Plus von 47 Millionen Euro im Vergleich zu den im Vorjahr bewilligten Mitteln.

Über die Richtlinie gebundener Mietwohnraum (RL gMW) wird der Neubau von Sozialwohnungen in den beiden Städten Leipzig und Dresden unterstützt. Sachsenweit steht darüber hinaus die Richtlinie preiswerter Mietwohnraum (RL pMW) zur Verfügung. Mit ihrer Hilfe kann bestehender Wohnraum saniert werden, der danach ebenfalls als Sozialwohnung vermietet wird.

Insbesondere die Richtlinie pMW für die Bestandssanierung wird von den Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen sehr stark in Anspruch genommen. “Wir begrüßen daher die höhere Mittelausstattung auch wenn damit keine konkreten Anpassungen der Förderrahmenbedingungen der beiden angesprochenen Programme verbunden sind”, erklärt Verbandsdirektor Alexander Müller. Neben der ebenfalls geplanten Verbesserung der nach wie vor dringend notwendigen Rückbauförderung und der Unterstützung bei Forderungen gegenüber dem Bund, etwa mit der vom vdw Sachsen mitformulierten und -gezeichneten ‘Dresdner Erklärung‘ kommen hier vom Freistaat die richtigen Signale. Jetzt kommt es zusätzlich darauf an, dass die Förderkulisse auch verlässlich und stetig aufrechterhalten und somit langfristig planbar bleibt. Der vdw Sachsen steht als Partner bereit, wenn es darum geht, auch die konkreten Rahmenbedingungen der einzelnen Förderinstrumente zu evaluieren und gegebenenfalls anzupassen, so dass die zur Verfügung stehenden Mittel auch optimal abgerufen und genutzt werden können.

In Magdeburg fand am 27. und 28. Februar die Klausurtagung der Konferenz der Verbandsdirektoren statt. Ganz oben auf der Agenda stand ein Gutachten zum Thema “Bezahlbar Wohnen und nachhaltig Bauen”. Es wird immer schwieriger, in diesem Zusammenhang das “und” im Titel zu halten und nicht durch ein “oder” ersetzen zu müssen. Eine Erkenntnis der Tagung ist daher, die Gründe dafür noch konkreter mit Zahlen und Praxisbeispielen belegt an die Verantwortlichen zu übermitteln, sowohl beim Bund als auch in den Ländern.

Im wahrsten Sinne des Wortes großes Finale unserer regionalen Erfahrungsaustausche heute im winterlichen Thalheim im Erzgebirge. Traditionell haben wir im Regierungsbezirk Chemnitz die höchste Teilnehmerzahl. Das war auch heute so und Resultat waren intensive Gespräche und eine lebhafte Debatte über die Themen, welche die sächsische Wohnungswirtschaft derzeit bewegen. Thalheims Bürgermeister Nico Dittmann gab eindrucksvoll wieder, warum und wie sehr es sich lohnt, sich gemeinsam mit seinem kommunalen Wohnungsunternehmen für die Gemeinde und ihre Bürger einzusetzen. Ulla Stecher, Geschäftsführerin der ansässigen Wohnungsbaugesellschaft “Zwönitztal” zeigte das dann auch gleich konkret an einem mit Hilfe eines sächsischen Förderprogramms fast fertiggestellten Sanierungsvorhabens. Es handelt sich um einen grundhaften Umbau eines Hochhauses zum Service-Wohnen. Sehr bald stehen hier insgesamt 105 Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten zur Verfügung.
Klares Fazit der vergangenen drei Tage: Die Unternehmen des vdw Sachsen sind engagiert wie eh und je und wenn wir die allerdings dringend nötige Unterstützung bekommen, kann das auch in Zukunft so bleiben. Herzlichen Dank allen Teilnehmern, Gastgebern, den Beteiligten und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Verbandes!

Mit Franziska Mascheck, der SPD-Bundestagsabgeordneten für den Landkreis Leipzig, gab es am 7. Februar in ihrem Büro in Markkleeberg einen sehr produktiven Austausch. Franziska Mascheck ist auch Mitglied und stellvertretende Sprecherin ihrer Fraktion im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen im Bundestag und somit eine sehr wichtige Gesprächspartnerin für uns. Die Themen waren dann auch vielfältig. Dazu gehörten natürlich die aktuelle Förderpolitik aber auch die notwendige Stärkung des ländlichen Raums und die besonderen Bedingungen der Wohnungswirtschaft und damit der Menschen in Sachsen. Vielen Dank für diesen offenen und direkten Dialog an dem wir festhalten werden.

Am 7. Februar waren wir mit unserem regionalen Erfahrungsaustausch in Niesky und somit in der Lausitz. Der Strukturwandel ist hier natürlich ein riesiges Thema, welches unmittelbar die Wohnungswirtschaft trifft. Die Gastgeber, Oberbürgermeisterin Kathrin Uhlemann und der Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Niesky mbH, Jörg Kalbas, zeichneten ein optimistisches und nach vorn gewandtes Bild und es wurde klar, warum solche Treffen wie diese wichtig sind. Es geht ums gegenseitige Informieren und die Formulierung von gemeinsamen Zielen. Wir sind zuversichtlich, dass wir zusammen sehr viele davon erreichen können. Daher vielen Dank allen Beteiligten für den konstruktiven Austausch!

Spannender Auftakt unserer regionalen Erfahrungsaustausche am 6. Februar in der schönen nordsächsischen Kurstadt Bad Düben. Nach dem politischen Chaosjahr 2023 ist der Blick nach vorn gerichtet. Es stehen in 2024 in Sachsen gleich drei wichtige Wahlen an mit großen Auswirkungen auch für die sozial orientierte Wohnungswirtschaft. Die Agenda ist also voll und es gibt viel zu besprechen. Wir bedanken uns beim Gastgeber und bei den Teilnehmern für die vielen Anregungen und die konstruktive Debatte!