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Hochdramatische Lage für Vermieter und Mieterhaushalte spitzt sich durch die hohe neue Gasumlage weiter zu: Wohnungswirtschaft in Sachsen sieht nur eine Lösung, um Insolvenzen in Größenordnungen noch zu verhindern

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Heute ist die Höhe der Gasumlage bekanntgegeben worden. „Die Gasumlage ist ein neues zusätzliches Element der Preissteigerung“, kommentiert Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Mehr kann man den Bürgern und den Wohnungsunternehmen nicht mehr aufbürden.“ Der vdw Sachsen warnt bereits seit Monaten vor den dramatischen Auswirkungen der Energiepreis-Krise für Mieter und Vermieter. „Die Bundesregierung setzt nun mit der Gasumlage aber noch einen drauf“, so Rainer Seifert. „Nicht nur viele Mieterhaushalte, auch die Wohnungsunternehmen werden ohne sofortiges Handeln der Politik in prekäre Finanznot geraten, weil sie für die Energiewirtschaft Nebenkosten in Millionenhöhe vorfinanzieren müssen und hohe Zahlungsausfälle drohen, weil sich viele Mieterhaushalte die Nebenkostennachzahlungen im kommenden Jahr nicht leisten können. Mit der Gasumlage wird sich dieser Prozess noch beschleunigen – mit unkalkulierbaren Folgen.“

Der Verband der sächsischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vdw Sachsen hat deshalb einen Lösungsvorschlag entwickelt, den er in einem Offenen Brief dem Ministerpräsidenten Michael Kretschmer kommuniziert hat. „Nur mit einer solchen Lösung können Insolvenzen in Größenordnungen noch verhindert werden“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. Zwei Sofortmaßnahmen sind dafür notwendig:

(1)       Die Wohnungsunternehmen werden ermächtigt, die steigenden Energiepreise direkt an die Mieter weiterzugeben. Nachdem der Staat ein ähnliches Vorgehen für die Energieunternehmen ermöglicht hat, muss dies zwingend auch für die Wohnungswirtschaft möglich sein, die nichts mit den Energiepreisen und deren Steigerung zu tun hat. Sie hat keinerlei Einnahmen daraus und keinerlei Einfluss auf die Preise, kann also auch nicht das Inkassorisiko tragen.

(2)       Mieter, die die Mehrkosten nicht aus eigener Kraft tragen können, müssen Anspruch auf ein bedarfsgerechtes „Heizgeld“ erhalten. Dieses muss analog zum Wohngeld unkompliziert zu beantragen sein und schnell ausgezahlt werden.

„Nur eine solche Lösung kann für Transparenz und Planungssicherheit auf allen Seiten sorgen“, ist Rainer Seifert überzeugt. „Sie stellt auch sicher, dass staatliche Hilfen gezielt diejenigen erhalten, die sie benötigen. Vor allem aber reduziert sie die Risiken für Vermieter und Mieter deutlich und bringt die Wohnungswirtschaft in die Lage, ihrer Verantwortung gerecht werden zu können: Zukunftsinvestitionen in für jedermann bezahlbares, klimaschonendes und energieeffizientes Wohnen.“

„Wir müssen dringend in einen Abstimmungsprozess dazu kommen“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. Nach Berechnungen des Bundesverbands GdW wird die Umlage zusätzlich zu den ohnehin exorbitant steigenden Gaspreisen nochmals eine Verteuerung von aktuell 13,4 Prozent bringen. „Die Spirale dreht sich immer schneller und es wird zu einem Dominoeffekt kommen, der nicht nur das bezahlbare Wohnen und den sozialen Frieden in Sachsen gefährdet, sondern auch die von der Bundesregierung geforderten Investitionen in neue Energielösungen bei Wohngebäuden unmöglich macht. Bleiben diese Investitionen aber aus, wird sich die Lage noch weiter verschärfen.“

Die im vdw Sachsen organisierte Wohnungswirtschaft wird sich mit aller Kraft und Expertise einbringen, damit diese für viele existenzbedrohende Krise gemeistert werden kann. „Dafür müssen jetzt aber Politik und Wohnungswirtschaft an einen Tisch, um die schlimmsten Folgen noch rechtzeitig zu verhindern. Wir haben einen sehr konkreten Vorschlag unterbreitet, jetzt ist die Politik am Zug.“

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Sehr geehrter Herr Ministerpräsident,

die organisierte Wohnungswirtschaft in Sachsen warnt bereits seit Monaten vor den dramatischen Auswirkungen der Energiepreis-Krise auf Vermieter und Mieter in Sachsen. Nun hat sich, wie von uns befürchtet, die Situation derartig zugespitzt, dass die Wohnungsunternehmen ohne sofortiges Handeln der Politik in prekäre Finanznot geraten. Sie müssen für die Energiewirtschaft Nebenkosten in Millionenhöhe vorfinanzieren. Trotz Einsparbemühungen drohen immense Zahlungsausfälle, weil sich viele Mieterhaushalte die Nebenkostennachzahlungen im kommenden Jahr nicht mehr leisten können. Was dann folgt, ist ein Dominoeffekt, der nicht nur das bezahlbare Wohnen und den sozialen Frieden in Sachsen gefährdet, sondern auch die von der Bundesregierung geforderten Investitionen in neue Energie-Lösungen bei Wohngebäuden unmöglich machen. Diese werden gerade jetzt dringend benötigt, um unabhängiger von fossilen Energieträgern zu werden. Noch immer wird die extreme Sprengkraft dieser Situation von vielen unterschätzt.

Statt nur zu warnen, haben wir als Verband der sächsischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft einen konkreten Lösungsvorschlag entwickelt, der einen Dominoeffekt mit unkalkulierbaren Folgen verhindert.

Zwei Sofortmaßnahmen sind dafür notwendig:

(1) Die Wohnungsunternehmen werden ermächtigt, die steigenden Energiepreise direkt an die Mieter weiterzugeben. Nachdem der Staat ein ähnliches Vorgehen für die Energieunternehmen ermöglicht hat, muss dies zwingend auch für die Wohnungswirtschaft möglich sein, die nichts mit den Energiepreisen und deren Steigerung zu tun hat. Sie hat keinerlei Einnahmen daraus und keinerlei Einfluss auf die Preise, kann also auch nicht das Inkassorisiko tragen.

(2) Mieter, die die Mehrkosten nicht aus eigener Kraft tragen können, müssen Anspruch auf ein bedarfsgerechtes „Heizgeld“ erhalten. Dieses muss analog zum Wohngeld unkompliziert zu beantragen sein und schnell ausgezahlt werden.

Nur eine solche Lösung kann für Transparenz und Planungssicherheit auf allen Seiten sorgen. Sie stellt auch sicher, dass staatliche Hilfen gezielt diejenigen erhalten, die sie benötigen. Vor allem aber reduziert sie die Risiken für Vermieter und Mieter deutlich und bringt die Wohnungswirtschaft in die Lage, ihrer Verantwortung gerecht werden zu können: Zukunftsinvestitionen in für jedermann bezahlbares, klimaschonendes und energieeffizientes Wohnen.

Die im vdw Sachsen organisierte Wohnungswirtschaft möchte Hand in Hand mit Ihnen, Herr Ministerpräsident, diese Krise erfolgreich bewältigen. Wir laden Sie zu einem persönlichen Gespräch ein, um unseren Lösungsvorschlag im Detail vorzustellen und gemeinsam zu besprechen. Die Wohnungswirtschaft wird sich mit aller Kraft und Expertise einbringen, damit diese für viele existenzbedrohende Krise gemeinsam gemeistert werden kann und Sie die richtigen Botschaften auch der Bundesregierung vermitteln können.

Mit freundlichen Grüßen

Rainer Seifert
Verbandsdirektor
vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.

Brief zum Download

Das Bundeswirtschaftsministerium hat gestern Abend ohne Vorankündigung die bisherige Förderpolitik im Bereich Gebäudesanierung komplett umgestellt. Bereits mit Ablauf des heutigen Tages wird die KfW-Zuschussförderung für Komplettsanierungen völlig überraschend eingestellt. Stattdessen wird nur noch auf Kredite und Tilgungszuschüsse umgestellt, wobei die Fördersätze für die Tilgungszuschüsse auch noch deutlich abgesenkt werden. „Das Chaos rund um den abrupten Förderstopp beim Neubau Anfang des Jahres wird jetzt auch auf Sanierungen ausgeweitet und trifft damit die sächsischen Wohnungsunternehmen besonders hart“, kritisiert Alexander Müller, Sprecher des
vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. „Vor dem Hintergrund extrem gestiegener Baupreise werden dringend benötigte Investitionen in modernen, bezahlbaren, klimaschonenden Wohnraum de facto unmöglich gemacht.“

„Mit dem Wegfall der Zuschussförderung und der deutlichen Reduzierung der Tilgungszuschüsse wird die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) so unattraktiv, dass sich Wohnungsunternehmen angesichts der Baupreise und der verschärften Anforderungen, die das Bauen noch weiter verteuern, entscheiden müssen: Entweder sie unterlassen die Investitionen komplett oder sie müssen die Mieten deutlich erhöhen, um die Maßnahmen refinanzieren zu können. „Vor allem kommunale Wohnungsunternehmen, die mit bezahlbaren Wohnungen in besonderem Maß soziale Verantwortung übernehmen und sich zugleich auch dem Klimaschutz, der Stadtentwicklung und einer modernen Wohnraumversorgung verpflichtet fühlen, stehen jetzt auch im Bereich Sanierung vor einem massiven Problem“, so Alexander Müller. „Und das gilt nicht nur für Investitionen, die in Zukunft in die Planung gehen, sondern ganz besonders für Maßnahmen, die bereits in Planung sind und nicht mal eben über Nacht komplett umgeplant werden können – von den Kosten, auf denen die Unternehmen sitzen bleiben, ganz zu schweigen.“ So werde das Vertrauen in die Politik immer weiter untergraben. „Um Investitionsentscheidungen in Millionenhöhe verantwortungsvoll treffen zu können, braucht die Wohnungswirtschaft langfristige Planungssicherheit. Stattdessen wird die Unsicherheit in einem ohnehin extrem schwierigen Marktumfeld mit großen Risiken noch weiter verschärft.“

Begründet wird der Förderstopp von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck und dessen Ministerium unter anderem damit, dass wegen steigender Energiepreise Investitionen in höhere Effizienz grundsätzlich schneller rentabel seien. „Nicht nur mit Blick auf die ebenfalls rasant gestiegenen Baupreise, den Fachkräftemangel auf den Baustellen und die Zinsentwicklung ist das viel zu kurz gedacht“, kritisiert Alexander Müller. „Die stark gestiegenen Energiekosten führen zudem auch dazu, dass die Wohnungsunternehmen aktuell in Größenordnungen Nebenkostensteigerungen für die Mieter vorfinanzieren müssen. Die dadurch gebundene Liquidität fehlt ebenfalls für Investitionen und dürfte manches Unternehmen sogar an den Rand der Insolvenz führen. Vor diesem Hintergrund ist die Aussage, steigende Energiepreise machten Investitionen schneller rentabel, geradezu zynisch.“

Noch nicht abschließend abzusehen sind Auswirkungen, die das erneute Förder-Fiasko beim Bund auf Förderprogramme des Freistaats haben wird. „Es ist davon auszugehen, dass die Entscheidung des Bundeswirtschaftsministeriums auch in der sächsischen Förderlandschaft noch für einige Turbulenzen sorgen wird, da die Förderpolitik auf Bundes- und Landesebene in vielen Bereichen eng verwoben ist“, so Alexander Müller. „Es müssen jetzt schnell gute Lösungen gefunden werden, wie sich ein völliger Investitionskollaps noch verhindern lässt. Dabei stehen wir als Wohnungswirtschaft als verlässlicher Partner bereit, fordern diese Verlässlichkeit aber auch von der Politik ein.“

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Am 13. Juli 2022 fand unser 37. Verbandstag statt, dieses Jahr wieder zusammen mit dem VSWG in Radebeul. Neben der Mitgliederversammlung stieß auch das öffentliche Forum zum Thema „Nachhaltigkeit“ und mit Gästen wie Wolfram Günther, Staatsminister für Energie, Klimaschutz, Umwelt und Landwirtschaft, auf großes Interesse. Beim Abendessen bei bestem Wetter wurde der Austausch in wunderbare Atmosphäre fortgesetzt.

Fotos: © by VSWG/Matthias Rietschel
Trailer zum Verbandstag:

Nur warme Worte statt warmer Wohnungen
„Neues Energiesicherungsgesetz wälzt komplettes Energie- und Preisrisiko auf Wohnungswirtschaft ab“

Staat lässt Mieter und Wohnungswirtschaft im Stich

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Der Gas-Schutzschirm steht. Die Reform des Energiesicherungsgesetzes ermöglicht es nun Energieversorgern die signifikant gestiegenen Gaspreise viel einfacher an die Kunden weiterzureichen, sollte es zu einer weiteren Verknappung kommen. Schon jetzt werden die Energieversorger eine Preissteigerung der Fernwärmekosten der Immobilienwirtschaft in Rechnung stellen, allein in Dresden um 300 Prozent. Das Gesetz stützt damit ausschließlich die Energieunternehmen, ohne deren Einkaufsstrategie zu hinterfragen und wälzt die Kosten allein auf die Wohnungswirtschaft und die Mieter ab.

Gerade die Wohnungsunternehmen werden damit noch mehr in eine extreme Sandwichposition gedrängt, da sie das Inkassounternehmen der Energieversorger sind und im ungünstigsten Fall, etwa bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter, auf den Kosten sitzen bleiben, was unter anderem auch massiven Investitionsstau bedeutet. Ganz konkret bedeutet das beispielsweise für ein Wohnungsunternehmen mit 1000 Wohneinheiten 1.400.000 EUR Mehrkosten vorzufinanzieren und für den Mieter einer klassischen Durchschnittswohnung 1.440 EUR mehr pro Jahr. „Wer soll das finanziell stemmen?“ fragt Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Während die Energieversorger durch das Energiesicherungsgesetz verhältnismäßig fein raus sind, suchen unsere Wohnungsunternehmen seit Wochen aktiv den Kontakt zu ihren Mietern und bieten Aufklärung an, um sie vor den exorbitanten Nachzahlungen im kommenden Jahr und vor Zahlungsunfähigkeit zu schützen.“ Denn durch das neue Gesetz sind nicht die Mieter, sondern seit heute die Energieversorger geschützt. Das gesamte Energie- und Preisrisiko trägt damit die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

„Der Verband begrüßt es nicht, wenn erste Wohnungsunternehmen bereits jetzt laut darüber nachdenken, ihren Mietern Warmwasser und Heizung zuzuteilen, aber sie agieren so aus Sorge vor extremen Nachzahlungen bei ihrer Mieterschaft. Aber genau hier beginnt das Problem: Die Situation treibt einen Keil zwischen Vermieter und Mieter und das ist weder gerechtfertigt, noch lassen wir es zu.“

Vor allem vermisst Rainer Seifert die Fürsorgepflicht des Staates. Von den hohen Betriebskosten werden vor allem Familien und Menschen mit geringerem Einkommen betroffen sein, das Rückgrat unserer Gesellschaft, und Kernklientel in den Wohnungsbeständen seiner überwiegend kommunalen Mitgliedsunternehmen, erklärt der Verbandsdirektor. „Es kann nicht sein, dass eine Familie mit 2 Kindern am Ende des Tages zwischen einer warmen Wohnung und einer guten Mahlzeit wählen muss. Gerade unsere kommunalen Wohnungsunternehmen stehen seit jeher für adäquaten und sicheren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten. Wie sollen wir das dann noch garantieren können?“

So geht es letztendlich um viel mehr als kalte Wohnungen. „Genauso wie der Staat die Energieversorger schützt, muss er zeitgleich auch die Mieter schützen. Denn es geht nicht nur um wirtschaftliche, sondern es muss ihm auch und vor allem um menschliche Existenzen gehen. Die hat er genauso zu schützen.“

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Statt einer Mietpreisbremse brauchen wir dringend eine Energiepreisbremse“: Wohnungswirtschaft in Sachsen kritisiert geplante Einführung der Mietpreisbremse für Dresden und Leipzig scharf – „Den Mietern wird Sand in die Augen gestreut, anstatt die wirklichen Probleme bei den Wohnkosten anzugehen“

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Während die explodierenden Energiepreise viele Mieterhaushalte vor immense Probleme stellen, hat die Landesregierung in Sachsen angekündigt, jetzt die umstrittene Mietpreisbremse in Dresden und Leipzig einführen zu wollen. „Mit diesem völlig aus der Zeit gefallenen Instrument geht man die wirklichen Preistreiber bei den Wohnkosten aber überhaupt nicht an, sondern streut den Menschen Sand in die Augen“, kritisiert Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Das massive Problem für Mieterhaushalte sind aktuell nicht die Kaltmieten, sondern die Nebenkosten.“

 Mit der Mietpreisbremse als Instrument zur zusätzlichen Regulierung der Mieten verfolgt die Landesregierung nach eigenen Angaben das Ziel, für Entlastung der Mieterinnen und Mieter in „angespannten Wohnungsmärkten“ zu sorgen. Als solche sieht der Freistaat aktuell Leipzig und Dresden an. „Es wird suggeriert, dass Wohnraum in den sächsischen Metropolen immer knapper wird und die Mietpreise deshalb dramatisch steigen – beides stimmt so aber nicht“, erklärt Verbandsdirektor Rainer Seifert. Ein Blick in die gerade veröffentlichte Jahrestatistik des vdw Sachsen für 2021 zeigt: Der Leerstand ist in den Metropolen nicht etwa gesunken, sondern um 0,5 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent gestiegen. Parallel entstehen allein bei den vdw-Mitgliedsunternehmen LWB und WiD in Leipzig und Dresden gerade in Größenordnungen neue Sozialwohnungen. „Wohnungsknappheit sieht anders aus.“ Von einem starken Anstieg der Mieten kann auch keine Rede sein: Die durchschnittlichen Nettokaltmieten stiegen in den großen Städten innerhalb eines Jahres von 5,77 Euro auf 5,88 Euro. Für Gesamtsachsen liegt die Durchschnittsnettokaltmiete im Jahr 2021 bei 5,36 Euro (2020: 5,27 Euro).  „Die Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen haben die Kaltmieten damit weiterhin annähernd stabil gehalten – und das bei gleichzeitig enorm gestiegenen Baukosten, die Instandhaltungen und Sanierungen extrem verteuert haben“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Was für die Mieter explodiert, sind nicht die Kaltmieten, sondern die Nebenkosten.“

Die exorbitante Preissteigerung bei Strom und Wärme, für die die Wohnungswirtschaft nicht verantwortlich ist, zeigt sich aktuell als größte Bedrohung für die Bezahlbarkeit des Wohnens. „Daran ändert eine Mietpreisbremse, die auf die Kaltmieten abzielt, nichts“, stellt Rainer Seifert klar. „Stattdessen kann es passieren, dass in einigen Regionen bald die Nebenkosten an den Kaltmieten vorbeiziehen – eine absolut dramatische Entwicklung. Wenn wir das Wohnen wirklich bezahlbar halten wollen, brauchen wir keine Mietpreisbremse, sondern eine Energiepreisbremse!“

Ein erster Schritt dafür muss aus Sicht des vdw Sachsen die sofortige befristete Aussetzung des CO2-Preises sein, der die Energiekosten künstlich noch weiter verteuert. Auch eine langfristig verlässliche Förderpolitik, die sich an realistisch machbaren und bezahlbaren Standards für energetische Sanierungen und Neubau ausrichtet, wäre ein wichtiger Beitrag. „Aber an diesen Stellschrauben, die wirklich etwas bewirken könnten, dreht niemand. Stattdessen wird mit der Einführung eines hochbürokratischen Regulierungsintruments an der Kaltmiete herumgedoktert.“ Das werde nur wenigen Mietern spürbar helfen, aber sehr negative Auswirkungen auf das Wohnungsangebot der Zukunft haben. „Die Mietpreisbremse schafft keine einzige neue Wohnung. Im Gegenteil. Sie verhindert Investitionen in Mietwohnungen, weil sich Sanierungen angesichts der hohen Baukosten, steigenden Zinsen, hohen Energiekosten und des Fachkräftemangels auf den Baustellen immer schlechter refinanzieren lassen.“

Auch für die ländlichen Räume in Sachsen ist die Mietpreisbremse in Dresden und Leipzig ein fatales Signal. „Sie wirkt geradezu wie eine Einladung, noch mehr aus den ländlichen Regionen in die Großstädte abzuwandern“, kritisiert Rainer Seifert. „Das wird die Leerstände im ländlichen Raum, der durch die demografische Entwicklung ohnehin vor großen Problemen steht, noch weiter steigen lassen. Das können und dürfen wir nicht hinnehmen.“

Der vdw Sachsen ruft die Landesregierung mit Nachdruck dazu auf, in enger Zusammenarbeit mit dem Bund schnelle Lösungen zur nachhaltigen Dämpfung der Energiepreise auf den Weg zu bringen, anstatt sich mit bürokratischen und populistischen Scheinlösungen aufzuhalten. „Die Entwicklung der Energiekosten hat eine gigantische soziale Sprengkraft“, warnt Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Dieses massive Problem für die Mieterinnen und Mieter lässt sich nicht mit Symbolpolitik à la Mietpreisbremse lösen.“

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CO2-Preis für Vermieter und Mieter: Politik befeuert die Explosion der Energiepreise noch weiter, anstatt sie zu dämpfen – Wohnungswirtschaft in Sachsen fordert befristetes Aussetzen der zusätzlichen künstlichen Verteuerung

Die Bundesregierung hat die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern beschlossen. Ab 1. Januar 2023 soll der Preis für die CO2-Emissionen nach einem Stufenmodell abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Angesichts der explodierenden Energiepreise, die durch den CO2-Preis künstlich noch einmal verteuert werden, fordert der vdw Sachsen eine befristete Aussetzung.

Die beschlossene Aufteilung kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass die künstliche Verteuerung der Energie durch den CO2-Preis in Zeiten ohnehin explodierender Energiepreise das völlig falsche Signal ist. Wenn die Bundesregierung es ernst meint, alles dafür zu tun, Energie so bezahlbar wie möglich zu halten, dann muss der CO2-Preis als zusätzlicher und vermeidbarer Kostentreiber ausgesetzt werden, bis die Lage auf den Energiemärkten sich stabilisiert hat. Das Instrument sollte durch Verteuerung eine Lenkungswirkung entfalten, die jetzt bereits durch die Preisexplosion auf den Energiemärkten freigesetzt wird. Auch vor diesem Hintergrund ist der CO2-Preis in der aktuellen dramatischen Lage nur schwer zu rechtfertigen.

Auch der Ansatz, mit dem CO2-Preis Vermietern einen Anreiz geben zu wollen, in energetische Sanierungen zu investieren, trägt nicht. Richtig ist das Gegenteil: Die finanziellen Mittel, die den Wohnungsunternehmen durch den CO2-Preis genommen werden, fehlen für notwendige Investitionen. In Zeiten exorbitant steigender Baupreise, dramatischer Liefer- und Fachkräfteengpässe am Bau, steigender Zinsen und neuer Hemmnisse seitens der BaFin für die Finanzierung im Immobilienbereich droht ohnehin bereits ein Investitionskollaps. Hier legt der CO2-Preis weitere Steine in den Weg, die Investitionen zusätzlich erschweren.

Sowohl mit Blick auf die Bezahlbarkeit der Energiekosten für Mieter als auch mit Blick auf notwendige Investitionen der Vermieter erweist sich der CO2-Preis in der derzeitigen dramatischen Lage als absolut kontraproduktiv. Deshalb unterstützt der vdw Sachsen mit Nachdruck den Vorschlag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, das Instrument neu zu bewerten und befristet auf ein Jahr auszusetzen.

Der vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. vertritt knapp 130 Wohnungsunternehmen, die mit über 300.000 Wohnungen fast ein Viertel des Mietwohnungsbestandes in Sachsen bewirtschaften. Lebendig sowie vielfältig sind die vor allem kommunalen, aber auch genossenschaftlichen sowie privaten und kirchlichen Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit unterschiedlichsten Geschäftsmodellen. Sie profitieren von einer starken, verlässlichen Gemeinschaft.

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Der diesjährige Verbandstag inklusive Mitgliederversammlung findet in diesem Jahr am 13. Juli (Mittwoch) zusammen mit dem Partnerverband VSWG in Radebeul statt. Die Einladung mit Details, dem angedachten Programm, der Tagesordnung der Mitgliederversammlung erhalten Sie im Vorfeld rechtzeitig persönlich und per Brief.

Update 21.04.2022

2023?

Die Berichterstattung über die Pressekonferenz von Ursula von der Leyen und Joe Biden und die Pressekonferenz vom 25.03.2022 selbst waren und sind nicht valide. Tatsächlich gibt es noch keinen Abschluss eines Abkommens und er wird auch nicht zeitnah erfolgen (anders aber die Suggestion vom 25.03.2022).

Executive Orders (Verwaltungsvorschriften des US-Präsidenten Joe Biden) sollen die bisherige Rechtslage (unangemessenes Datenschutzniveau in den USA) ändern. Erst danach kann die EU-Kommission eine Angemessenheitsprüfung des Datenschutzniveaus in den USA durchführen. Es gibt derzeit noch keinen Entwurf für einen Angemessenheitsbeschluss. Die Erklärung zum Trans-Atlantic Privacy Framework ist derzeit „nur“ als Absichtserklärung zu bewerten (siehe Factsheet der Europäischen Kommission aus dem März 2022 Trans-Atlantic_Data_Privacy_Framework.pdf).  Anfang 2023 erscheint aus optimistischer Sicht als wahrscheinlicher Zeitraum für einen Angemessenheitsbeschluss der EU – Kommission.

Die Rechtslage für den Datentransfer in die USA bleibt daher doch noch eine Weile angespannt.

Lösungen sind derzeit:

 

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Update 29.03.2022

Neues Datenschutzabkommen „Trans-Atlantic Data Privacy Framework„(TADPF) zwischen der EU und USA im Grundsatz „vereinbart“

Nachdem der EuGH im Juli 2020 den „Privacy Shield“ mit der Begründung gekippt hatte, dass kein angemessenes Datenschutzniveau in den USA für Verbraucher aus der EU existiere, ist nun wieder alles anders.

Ursula von der Leyen (Präsidentin der EU-Kommission) und Joe Biden (Präsident der USA) haben am 25.03.2022 in einer Pressekonferenz in Brüssel bekanntgegeben, dass sie sich im Grundsatz auf einen

Nachfolger für den Transfer personenbezogener Daten von Europa in die USA

geeinigt haben.

Neue Regeln sollen den US-Geheimdienst beschränken. Dennoch betroffene Europäer sollen Rechtsschutz in den USA ersuchen können.

Es gibt noch keinen konkreten Entwurf für dieses Abkommen.

Am 28.03.2022 wurde bekannt, dass das

europäische Cloudprojekt Gaia-X keine weitere Förderung vom Bund

mehr erhalten wird (keine Mittel mehr im Bundeshaushalt vorgesehen).

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(31.08.2020)

Der Datentransfer in die USA ist schwierig und wird schwieriger.

Das

EuGH-Urteil „Schrems II“

ist in der Welt.

Die Bundesregierung trifft zudem

Maßnahmen zur Schaffung von Alternativen zu US-Cloudinfrastrukturen und Officeanwendungen

aus Angst vor einer zu großen Abhängigkeit von US-Tech-Unternehmen.

Als erste Datenschutzaufsichtsbehörde hat sich der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Baden-Württemberg (LfDI-BW) mit einer

Orientierungshilfe zur Schrems II -Entscheidung

an die Unternehmen am 25.08.2020 mit einem konstruktiven Ansatz gewandt (LfDI-BW-Orientierungshilfe-zu-Schrems-II).

Auf zehn Seiten stellt er kurz die Kernaussagen des EuGH – Urteils dar:

Beispielhaft benennt der LfDI-BW dann noch Handelsbeziehungen, Cloudlösungen (Achtung auch Telefonanlagen beachten) und Videokonferenzsysteme als betroffene Anwendungsfälle.

Als Handlungsempfehlung gibt er den Unternehmen an die Hand:

  1. eine Übermittlung auf der Grundlage von Standardvertragsklauseln wird nur in seltenen Fällen erfüllbar sein.
  2. es sind zusätzliche Garantien zu vereinbaren (Unternehmen EU – Unternehmen – USA) die einen Zugriff durch US-amerikanische Geheimdienste verhindern und die Rechte Betroffener schützen.
      • Verschlüsselung (Schlüssel nur bei Datenexporteur)
      • Anonymisierung
      • Pseudonymisierung
  3. Checkliste
      • Bestandsaufnahme Datenexport
      • Kontaktaufnahme mit Dienstleister und über EuGH-Entscheidung und Konsequenzen informieren
      • Rechtslage im Drittland eruieren (USA negativ)
      • Nutzung Standardvertragklauseln möglich (USA grds. negativ)
      • zusätzliche Garantien (Verschlüsselung, Vereinbarung, dass die Daten innerhalb des
        Geltungsbereichs der DS-GVO gehostet werden oder dass keine Datenübertragung in die USA vorgenommen wird) plus Standardvertragsklauseln
      • Abänderung der Standardvertragsklauseln Anhang Klausel 4f, Klausel 5d i, Ergänzung der Klausel 5 d, Abänderung der Klausel 7 Abs. 1, nur Aufnahme von b), Aufnahme der in Anhang 2 genannten Entschädigungsklausel (LfDI-BW-Orientierungshilfe-zu-Schrems-II ,dort auf den Seiten 8 bis 9 nachlesbar)
      • wenn dann Datenübermittlung immer noch nicht zulässig Ausnahmevorschrift des Art. 49 DS-GVO prüfen (bspw. Einwilligung der betroffenen Person,…)
  4. zumutbare Alternativangebote ohne Transferproblematik prüfen.

Gleichzeitig erklärten die EU-Kommission und das US-Department of Commerce seit dem 10.08.2020 eine

Neuregelung für die Datenübermittlung in die USA zu diskutieren.

Diese soll das Urteil des EuGH berücksichtigen. Die USA signalisieren derzeit keine Verhandlungsbereitschaft, auf den staatlichen Zugriff auf Daten von EU-Bürgern zu verzichten. Konkrete Verhandlungen gibt es tatsächlich nicht.

US-Konzerne ändern Ihre Datenschutzerklärungen ab und berufen sich auf die Standardvertragsklauseln.

Max Schrems lässt durch die non profit Organisation

„non of your business“ (noyb) 101 Beschwerden bei Aufsichtsbehörden in der EU für die Nutzung von „Facebook Connect“ und „Google Analytics“ aussprechen und fordert die Aussetzung der Datenübermittlung.

Er sieht in deren Berufung von US-Konzernen auf die Standardvertragsklauseln einen Widerspruch zum EuGH-Urteil, welches das Datenschutzniveau der USA als unangemessen im Verhältnis zur DS-GVO erklärt habe. Konkret spricht er Google und Facebook an.

In Deutschland bekannte „angemahnte“ Unternehmen sind die Funke Digital GmbH, die Handelsblatt GmbH, TV Spielfilm Verlag GmbH, DuMont.next GmbH & Co. KG und die Chefkoch GmbH (vollständige Liste aller Unternehmen abrufbar unter https://noyb.eu/en/eu-us-transfers-complaint-overview).

Der zweite Hebel, welcher derzeit an Kraft gewinnt, ist die Auffassung, dass

Deutschland zu abhängig von IT-Dienstleistern aus den USA

sei. Es gibt Beispiele aus Venezuela für Adobes Creativcloud (Beinaheembargo) und für Huawei in China (Exportstopp für Intel-Chips und Google-Software).

Der vdw Sachsen hatte schon von

Dataport und dem deutschen Projekt Phoenix als Alternative zu Officeanwendungen

berichtet.

Hinzugesellt sich ein deutsch-französisches Projekt mit dem Namen

Gaia-X,

welches eine sicherer Cloudinfrastruktur in Europa schaffen soll.

Die Bundesregierung wünscht sich mehr digitale Souveränität. Sie hat zum 01.06.2020 eine neue Abteilung für „digitale Souveränität“ geschaffen und 13 Stellen hierfür eingeplant. Von dieser Kampagne sind nicht nur staatliche Stellen betroffen, sondern auch Bürger und Unternehmen. Eine Marktanalyse von PwC aus dem Jahr 2019 hatte die

Abhängigkeit der Bundesverwaltung von Microsoft

ausdrücklich benannt.

Bspw. würden Telemetriedaten selbst bei lokaler Datenverarbeitung von Windows und Office an Microsoft übermittelt und könnten mit einem Durchsuchungsbeschluss von US-Behörden -auch auf einem von Microsoft in Deutschland betriebenen Server- abgegriffen werden. Weiterhin endet der Support von Microsoft für Office 2019 und Exchange Server 2019 im Oktober 2025.

Ergebnis:

Wenn Alternativen zu amerikanischen Produkten und Dienstleistungen bestehen, wird die Datenschutzaufsicht auf diese verweisen, zudem wenn datenschutzrechtliche Bedenken gegen den Umgang mit personenbezogenen Daten von EU-Bürgern in den USA bestehen (bspw. wegen US-Cloud-Act, Schrems II).

Der LfDI-BW benennt dies in seiner Checkliste für Unternehmen bereits als

„zumutbare Alternativangebote ohne Transferproblematik“.

Wenn sich ein Unternehmen von einem Alternativangebot aus Europa nicht angesprochen fühlt, müsste dies begründet werden können (Funktionalität, Dokumentation).

Es ist so, dass ohne zusätzliche Garantien oder Maßnahmen eine Übermittlung aufgrund der Standardvertragsklauseln von personenbezogenen Daten in die USA durch die Aufsichtsbehörden untersagt wird werden müssen.

Der

sicherste Weg ist die Einstellung der Übermittlung personenbezogener Daten in die USA.

Die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationssicherheit hat dies bereits von Verantwortlichen in ihrem Zuständigkeitsbereich am 17.07.2020 gefordert 20200717-PM-Nach_SchremsII_Digitale_Eigenstaendigkeit).

„Die Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit fordert daher sämtliche ihrer Aufsicht unterliegenden Verantwortlichen auf, die Entscheidung des EuGH zu beachten.
Verantwortliche, die – insbesondere bei der Nutzung von Cloud-Diensten – personenbezogene Daten in die USA übermitteln, sind nun angehalten, umgehend zu Dienstleistern in der Europäischen Union oder in einem Land mit angemessenem Datenschutzniveau zu wechseln.

Maja Smoltczyk:
„Der EuGH hat in erfreulicher Deutlichkeit ausgeführt, dass es bei Datenexporten nicht nur um die Wirtschaft gehen kann, sondern die Grundrechte der Menschen im Vordergrund stehen müssen. Die Zeiten, in denen personenbezogene Daten aus Bequemlichkeit oder wegen
Kostenersparnissen in die USA übermittelt werden konnten, sind nach diesem Urteil vorbei.
Jetzt ist die Stunde der digitalen Eigenständigkeit Europas gekommen.
Die Herausforderung, dass der EuGH die Aufsichtsbehörden ausdrücklich verpflichtet, unzulässige Datenübermittlungen zu verbieten, nehmen wir an. Das betrifft natürlich nicht nur
Datenübermittlungen in die USA, für die der EuGH die Unzulässigkeit bereits selbst festgestellt hat. Auch bei der Übermittlung von Daten in andere Staaten wie etwa China, Russland oder Indien wird zu prüfen sein, ob dort nicht ähnliche oder gar größere Probleme bestehen.“ 

Die Sächsische Datenschutzaufsicht verweist auf seiner Seite auf eine gemeinsame Pressemitteilung der Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder (DSK) vom 28.07.2020 (PM_6_2020_EuGH_Urteil_SchremsII_mit_Link_dt_Fassung).

Darin wird auf die Positionierung des Europäischen Datenschutzausschuss (EDSA) Bezug genommen. Dieser erklärte am 23.07.2020 zunächst, dass zusätzliche Maßnahmen und Garantien zu treffen sind und sieht die Zuständigkeit für die Prüfung bei den Verantwortlichen (edpb_faqs_schrems_ii_202007_adopted_de).

„Falls Sie zu dem Schluss kommen, dass unter Berücksichtigung der Umstände der Übermittlung und etwaiger zusätzlicher Maßnahmen keine angemessenen Garantien gewährleistet sind, sind Sie verpflichtet, die Übermittlung personenbezogener Daten auszusetzen oder zu beenden. Beabsichtigen Sie dagegen, die Daten trotz dieser Schlussfolgerung weiterhin zu übermitteln, müssen Sie dies Ihrer zuständigen Aufsichtsbehörde mitteilen.“

Es werden weitere Erklärungen zu den konkret erforderlichen Maßnahmen für die Verantwortlichen durch den EDSA in der Zukunft angekündigt.

Der EDSA prüft derzeit das Urteil des Gerichtshofs, mit dem ermittelt werden soll, welche rechtlichen, technischen oder organisatorischen Maßnahmen zusätzlich zu Standardvertragsklauseln oder BCR ergriffen werden könnten, um Daten in Drittländer zu übermitteln, in denen Standardvertragsklauseln oder BCR allein nicht das ausreichende Maß an Garantien bieten.
Der EDSA prüft gegenwärtig, worin diese zusätzlichen Maßnahmen bestehen könnten, und wird weitere Orientierungshilfen geben.“

Die Erklärung des EDSA ist sehr allgemein und nichtssagend.

Die Hoffnung darauf, dass die zuständige Aufsicht, bspw. der SächsDSB, nicht eingreift, und das Ignorieren der Ungültigkeit des „Privacy Shields“ führt zu einer vorsätzlichen rechtswidrigen Rechtsverletzung.

Die Aufsicht kann die

Beendigung der Datenübermittlung anordnen

und

eine Geldbuße verhängen.

Der

Wechsel zu den Standardvertragsklauseln

ist sicherlich der erste richtige Schritt, um Zeit zu gewinnen und als geringeres Übel weiterhin Daten in die USA übermitteln zu können.

Wenn jedoch die Aufsichtsbehörde eingreift und die Übermittlung auch bei der Verwendung von Standardvertragsklauseln untersagt, ist es auch damit vorbei.

Der

konstruktivste Weg ist es,

die Standardvertragsklauseln zu vereinbaren und -wie es der LfDI-BW in seiner oben genannten Checkliste vorgeschlagen hat- mit gelebten Garantien (Verschlüsselung; Vereinbarung, dass die Daten innerhalb des
Geltungsbereichs der DS-GVO gehostet werden oder dass keine Datenübertragung in die USA vorgenommen wird) zu kombinieren.

 

Thilo Zachow

Referent für Datenschutz beim vdw Sachsen

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Informationstechnologierecht

Fachanwalt für Urheber- und Medienrecht

Datenschutzbeauftragter (TÜV zertifiziert)

Informationssicherheitsbeauftragter (bitkom zertifiziert)

Nachhaltigkeit, Energiepreise, neue Studiengänge, Messengerkommunikation und neue Marketingstools für die Wohnungswirtschaft: die Inhalte des Managementforums waren vielfältig und spannend – ebenso wie der Austausch mit den knapp 70 Geschäftsführern der kommunalen sächsischen Wohnungsunternehmen. Vielen Dank, an alle Gäste und Referenten, für zwei gelungene Tage mit viel frischem Input und Impulsen aus unseren Mitgliedsunternehmen und ein großer Dank natürlich auch den diesjährigen Gastgeber: Die WGR Riesa
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#Grün soll die #Zukunft sein, #klimagerecht und #energetisch #effizient. Diesbezüglich haben wir uns heute über einen ganz besonderen Besuch im Verband freuen können, denn Anna Cavazzini, Mitglied des Europäischen Parlaments, war im Zuge ihrer Sachsen-Tour heute in #Dresden zu Gast. Gemeinsam mit Umweltbürgermeisterin Eva Jähnigen, Christiane Filius-Jehne (Fraktionsvorsitzende BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN im Stadtrat Dresden), Bundestagsabgeordneter Kassem Taher Saleh und Ludgar Kilian konnten wir uns über viele #wohnungswirtschaftliche Themen sehr konstruktiv austauschen. Ob #Energiewirtschaft im allgemeinen, klimagerechte #Sanierung oder andere Themen unserer Branche – wir haben uns über diesen gemeinsamen Auftakt gefreut und bleiben natürlich im Gespräch.
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Starke #Partner für einen starken #Verband. Damit man auch in #Krisensituationen von maximaler #Expertise profitieren kann freuen wir uns über die künftige #Zusammenarbeit mit unserem neuesten Fördermitglied BELFOR Deutschland – die internationalen #Marktführer im Bereich #Sanierungsmaßnahmen bei #Brand- und #Wasserschäden. Ob Haus oder Wohnung, Industrie oder Gewerbe: für die Sanierung von Gebäuden, Produktionsanlagen, sensible Elektronik, Daten oder Dokumente haben wir hier in jeder Notsituation immer den richtigen Partner an unserer Seite und mit den sächsischen Niederlassungen in Leipzig und Dresden auch direkt vor Ort. Willkommen beim vdw Sachsen!
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