Vom 7. bis 9. März waren wir drei Tage für unsere Regionalen Erfahrungsaustausche 2023 unterwegs. Waldheim, Weißwasser und Aue-Bad Schlema waren wunderbare Gastgeber, nicht zuletzt durch unsere ortsansässigen Mitgliedsunternehmen. Insgesamt folgten fast 90 Vertreter unserer Mitgliedsunternehmen und Fördermitglieder der Einladung und diskutierten mit uns die aktuellen Themen der Wohnungswirtschaft. Ob Preisbremsen, Energieaspekte, ERP-Systeme, Grundsteuer, Fördermöglichkeiten, Weiterbildung oder Datenschutz, die Agenda war lang und zeigt, mit welchen enormen Herausforderungen die Wohnungsunternehmen umgehen müssen. Da war dieser Austausch mit- und untereinander die passende Gelegenheit, Wege und Lösungen zu finden. Wir bedanken uns bei allen Teilnehmern für die konstruktive Beteiligung.
Mehr als 77 Millionen Euro (!) konnten aufgrund der aktuellen Lage nicht investiert werden – Auch Trend für 2023 beunruhigend – Förderkulisse entwickelt sich zum Hauptproblem
Die im vdw Sachsen organisierten Wohnungsunternehmen mussten im vergangenen Jahr in Rekordhöhe investive Bauvorhaben absagen oder verschieben. Das hat eine aktuelle Umfrage des Verbands unter seinen Mitgliedern ergeben. Die Gesamtsumme der gemeldeten Investitionsvorhaben, die storniert oder zurückgestellt werden mussten, betrug 77,49 Millionen Euro. „Diese Zahlen sind absolut alarmierend“, warnt Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Wenn sich nicht schnellstmöglich etwas an den Rahmenbedingungen ändert, gerät das gute, sichere, bezahlbare und moderne Wohnen für alle Bevölkerungsschichten in Sachsen zunehmend unter die Räder.“
Dass die Ergebnisse für 2022 keine Momentaufnahme sind, zeigt ein Blick in die Zukunft: Für 2023 rechnen die befragten Wohnungsunternehmen – darunter viele kommunale Großvermieter in den sächsischen Städten und Gemeinden – mit einer Absage oder Verschiebung von Investitionen im Gesamtwert von 72,66 Millionen Euro. „Auch wenn diese Zahl etwas niedriger ist als die Bilanz für 2022, ist das keinesfalls ein Grund zur Entwarnung“, betont Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Dass in diesen Dimensionen Investitionen in das Wohnen von morgen schlicht nicht stattfinden können, ist ein fatales Signal für Vermieter und Mieter.“
Bei den Gründen für die Stornierung oder Zurückstellung von Bauvorhaben rangierten 2022 die zu hohen Baukosten an vorderster Stelle: 88 Prozent der Wohnungsunternehmen, die geplante Investitionen nicht durchführen konnten, nannten diesen Grund. Bereits an zweiter Stelle stand eine fehlende oder mangelnde Förderkulisse (76 Prozent). Danach folgte auf Platz 3 die Entwicklung der Zinsen bzw. Kreditkosten (41 Prozent). Mehrfachnennungen waren möglich.
Mit Blick auf die Erhebung für 2023 zeigt sich jedoch bei den Gründen ein deutlich sichtbarer Umschwung: Größtes Problem in diesem Jahr ist die fehlende oder mangelnde Förderkulisse, die mit 83 Prozent am häufigsten genannt wurde. Danach folgen mit großem Abstand die zu hohen Baukosten (58 Prozent) und die Entwicklung der Zinsen bzw. Kreditkosten mit ebenfalls 58 Prozent.
„Die Förderungen, insbesondere für Sanierungen, sind nicht zielgenau, viel zu kompliziert und nicht ansatzweise ausreichend ausgestaltet, um den aktuellen Investitionsstau auflösen zu können“, so Rainer Seifert. „Sowohl Landes- als auch Bundespolitik müssen hier dringend nachsteuern, sonst droht langfristig ein schleichender Verfall der Wohnungsbestände. Vor allem aber kann die Energie- und Wärmewende nicht gelingen, wenn aufgrund katastrophaler Rahmenbedingungen nicht betriebswirtschaftlich sinnvoll investiert werden kann. Vor diesem Hintergrund gehören auch stark preistreibende Auflagen für das Bauen dringend auf den Prüfstand, denn sie verhindern Investitionen. Zudem braucht es gezielte Zinssubventionen für Bautätigkeiten. Diese haben sich als Instrument bereits in der Vergangenheit bewährt.“
Wohnungswirtschaft in Sachsen fordert Neuausrichtung der KfW-Förderung und intelligentere Steuerung der Zuwanderung
Nach dem Chaos um die KfW-Förderung für Sanierungen und Neubau in diesem Jahr fordert der vdw Sachsen eine schnelle und langfristig verlässliche Neuausrichtung der Förderung. „Dabei muss endlich Schluss sein mit der einseitigen Fokussierung auf Neubau in den Metropolen“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Eine Fortsetzung dieser Politik wäre eine klare Absage an den ländlichen Raum.“ Zugleich müsse der Fokus stärker auf eine intelligente Steuerung der Einwanderung gelenkt werden: „Statt über Fragen der Einbürgerung zu diskutieren, sollte die Politik zunächst einmal darauf hinwirken, dass die Zuwanderung nicht nur in die Metropolen erfolgt. Das würde sowohl den Großstädten als auch dem ländlichen Raum helfen.“
Die Unsicherheit rund um die künftige Förderung hatte in der sächsischen Wohnungswirtschaft zuletzt reihenweise zu Absagen von geplanten Investitionen geführt. „Neubau ist auf absehbare Zeit tot“, prognostiziert Rainer Seifert. „Unter den aktuellen Rahmenbedingungen ist das Ziel der Bundesbauministerin, 400.000 neue Wohnungen im Jahr zu schaffen, nicht mal im Ansatz realisierbar.“ Ohnehin sei das der völlig falsche Ansatz: „Stattdessen muss der ländliche Raum gestärkt werden. Hier steht genügend modern sanierter Wohnraum zur Verfügung, um die Metropolregionen zu entlasten. Wenn nicht endlich umgedacht wird, verschärfen sich die Probleme in den Großstädten weiter, während andernorts ganze Landstriche veröden.“ Bis 2035 sagen aktuelle Prognosen zahlreichen Städten und Gemeinden in strukturschwachen Regionen einen Bevölkerungsrückgang von mehr als 20 Prozent voraus. Schon jetzt herrscht in diesen Orten ein hoher Leerstand. „Die verfehlte Politik für Metropolen lässt ländliche Räume aussterben.“
Um ein weiteres Auseinanderdriften zwischen Stadt und Land zu verhindern, brauche es auch eine bessere Steuerung der Einwanderung. „Wir brauchen Einwanderung, um dem Fachkräftemangel entgegenzuwirken, der inzwischen mancherorts sogar schon zu einem generellen Arbeitskräftemangel wird“, so Rainer Seifert. „Es steht auch außer Frage, dass wir Geflüchteten aus Kriegsgebieten helfen müssen. Dabei braucht es aber dringend intelligentere Steuerungsmechanismen. Bei der Förderung muss der ländliche Raum künftig Vorrang haben. Anreize, neue Jobs zu schaffen, müssen vorrangig im ländlichen Raum gesetzt werden. Geflüchteten – vor allem aus der Ukraine – muss deutlicher als bisher erklärt werden, dass sie in ländlichen Regionen qualitativ gleichwertigen Wohnraum finden wie in den Großstädten. Das ist vielen schlicht nicht bewusst.“
Die angekündigte Neuaufstellung der KfW-Förderung für Neubau und Sanierungen muss schnellstmöglich kommen und diese Schwerpunktsetzung berücksichtigen. „Wenn wir die Großstädte zu Tode verdichten, während der ländliche Raum ausstirbt, ist niemandem geholfen“, so Rainer Seifert. „Statt 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr in den Metropolen bauen zu wollen, sollten wir 400.000 Menschen pro Jahr dabei unterstützen, nicht in der Großstadt, sondern im ländichen Raum ein neues Zuhause zu finden. Dort, wo die Wohnungen schon da sind und nicht für teures Geld gebaut werden müssen.“
Zum inzwischen 3. Energiegipfel der Sächsischen Staatsregierung hat am 7. November 2022 Ministerpräsident Michael Kretschmer Vertreter der sächsischen Wirtschaft, Energieversorger, Kommunen, Gewerkschaften, Wohlfahrtsverbände, die Verbraucherschutzzentrale und die Wohnungswirtschaft eingeladen. In einer konstruktiven Gesprächsrunde, an der auch Verbandsdirektor Rainer Seifert teilgenommen hat, wurden Vorschläge und Maßnahmen für die Entlastung der Unternehmen und Einzelpersonen abgestimmt. Ein wichtiger Schritt bei den aktuellen Herausforderungen der Energiekrise. Jetzt gilt es allerdings diese Entlastungsmöglichkeiten auch für die Wohnungswirtschaft umsetzbar zu gestalten. Denn egal ob zinslose Darlehen oder die Erstattung der #Betriebskosten im Dezember – es muss für die Unternehmen in der Praxis realisierbar sein, um das Wohnen auch in Zukunft weiterhin sozial und bezahlbar gestalten zu können.
Mit einer Gasumlage von 8 ct/kWh können wir Strom wieder preiswert herstellen – Ohne komplizierte Ausweichlösungen wie Subventionen oder Übergewinnsteuern und ohne enormen Verwaltungsaufwand.
So können wir Verbraucher wie Unternehmen entlasten und gleichzeitig die Energiewende weiter angehen.
Wie das möglich ist, das erklärt unser Verbandsdirektor Rainer Seifert anschaulich in diesem kurzen Video:
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VERFEHLTE ENERGIEPOLITIK SORGT FÜR FATALEN BAUSTOPP IN DER SÄCHSISCHEN WOHNUNGSWIRTSCHAFT: AKTUELLE VERBANDSUMFRAGE ZEIGT DRAMATISCHEN EINBRUCH BEI DEN INVESTITIONEN
SOZIALER WOHNUNGS(UM)BAU UND ENERGIEWENDE IM GEBÄUDEBEREICH STEHEN VOR DEM AUS
Die aktuelle Energiekrise hat auch dramatische Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit der Wohnungswirtschaft in Sachsen. 56,3 Prozent der Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen mussten nach einer aktuellen Umfrage geplante Projekte im Zuge der Energiekrise stoppen. Geplante Projekte verschieben oder neu planen mussten sogar 84 Prozent der Wohnungsunternehmen im Verband. „Diese Zahlen sind hochgradig alarmierend“, warnt Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Weil der Wohnungswirtschaft durch eine verfehlte Energiepolitik gerade massiv Liquidität entzogen wird, bleibt den Unternehmen gar nichts anderes mehr übrig als dringend benötigte Investitionen zu stoppen oder abzusagen. Für die Energie- und Wärmewende im Gebäudesektor und das bezahlbare Wohnen der Zukunft ist das ein Rückschlag ohne gleichen. Die Politik muss jetzt dringend handeln!“
Von den eingefrorenen Maßnahmen sind laut Umfrage 69 Prozent Sanierungen bzw. Modernisierungen, 15 Prozent Instandhaltungsmaßnahmen und 9 Prozent Neubau (Rest Sonstige). Bei den geplanten Projekten, die die Unternehmen verschieben oder neu planen mussten, machen Sanierungen bzw. Modernisierungen ebenfalls den Löwenanteil aus (72 Prozent), Neubauprojekte (12 Prozent) und Instandhaltungen (10 Prozent) folgen mit großem Abstand dahinter (Rest Sonstige). „Wir erleben gerade eine scharfe Abbruchkante bei den Investitionen“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Dieser Einbruch wird neben katastrophalen Folgen für Energiewende und sozialen Wohnungs(um)bau auch spürbare Auswirkungen auf die Baubranche haben – von der Baustoffindustrie bis hin zu Handwerksbetrieben. Die Wohnungswirtschaft als Konjunkturmotor wird abgewürgt, während Deutschland in die Rezession schlittert.“ Betroffen von Investitionsstopps sind Wohnungsunternehmen in ganz Sachsen. „Sämtliche Ziele der Politik für den Wohnungsbau und die Energie- und Wärmewende sind Makulatur, wenn sich nicht dringend etwas ändert an den Rahmenbedingungen.“
Das drängendste Problem: Die Wohnungsunternehmen müssen als eine Art Inkassounternehmen für die Energiewirtschaft gerade Millionenbeträge bei den Nebenkosten vorfinanzieren. Das bindet dringend benötigte Liquidität und würgt damit Investitionen ab. Es drohen zudem immense Zahlungsausfälle, weil sich viele Mieterhaushalte die Nebenkostennachzahlungen im kommenden Jahr nicht mehr leisten können. Die Politik muss darauf dringend reagieren, sonst sind schon bald für viele Wohnungsunternehmen nur noch Notinstandhaltungen möglich. „Um die zum Teil existenzbedrohende Finanzlücke zu überbrücken, braucht es zinslose Darlehen für die Wohnungsunternehmen, die mit einer Ausfallbürgschaft von Land oder Bund ausgestattet sein müssen“, so Rainer Seifert.
„Eine weitere Lösungsmöglichkeit: Die Wohnungsunternehmen werden ermächtigt, die steigenden Energiepreise direkt an die Mieter weiterzugeben. Nachdem der Staat ein ähnliches Vorgehen für die Energieunternehmen ermöglicht hat, muss dies auch für die Wohnungswirtschaft möglich sein, die nichts mit den Energiepreisen und deren Steigerung zu tun hat.“ Es bedarf dafür zügig rechtlicher Klarstellungen und Neuregelungen, die eine Veränderung der Betriebskostenvorauszahlung auch unterjährig und ggf. sogar mehrmals jährlich möglich machen. Zugleich müssen Mieter, die die Mehrkosten nicht aus eigener Kraft tragen können, Anspruch auf ein bedarfsgerechtes „Heizgeld“ erhalten. „Dieses muss analog zum Wohngeld unkompliziert zu beantragen sein und schnell ausgezahlt werden“, so Rainer Seifert.
Nach immer neuen Höchstständen bei den Strompreisen fordert der vdw Sachsen eine schnelle und grundlegende Reform des Strommarktes. „Wir erleben gerade absurde Preisexplosionen, die auf ein nicht mehr zeitgemäßes System der Preisbildung zurückzuführen sind“, kritisiert Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Die Politik jongliert mit Einmalzahlungen und vagen Plänen einer Übergewinnsteuer. Dabei liegt das Stromproblem ganz woanders.“
Warum treiben die gestiegenen Gaspreise auch den Strompreis in schwindelerregende Höhen, obwohl nur ein kleiner Teil des Strombedarfs in Deutschland mit Gas gedeckt wird? Diese Frage stellen sich viele Verbraucherinnen und Verbraucher in diesen Tagen. Laut Fraunhofer-Institut wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 10 Prozent der gesamten Strommenge in Deutschland mit Gas erzeugt, das sich stark verteuert hat. Obwohl sich bei den restlichen 90 Prozent der Quellen der Stromerzeugung nicht viel verändert hat, hat sich der Strompreis insgesamt im Vergleich zum Vorjahr annähernd verzwanzigfacht (Quelle: Fraunhofer-Institut).
Wichtigster Grund ist das sogenannte Merit-Order-Prinzip, das am europäischen Strommarkt gilt. Vereinfacht gesagt bedeutet es, dass jeweils das teuerste Kraftwerk am Ende den Strompreis für alle bestimmt. Weil Gas im Moment extrem teuer ist, wird somit auch der Strompreis insgesamt künstlich in die Höhe getrieben, obwohl Strom aus anderen Quellen eigentlich viel günstiger in der Herstellung ist. „Dieses System sorgt gerade für extreme Verwerfungen und ist nicht zeitgemäß“, kritisiert Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Es muss dringend reformiert werden – und zwar nicht irgendwann mittelfristig, wie man es im Bundeswirtschaftsministerium vorhat, sondern jetzt.“ Da sich die Lage extrem verschärft hat, brauche es auch einen sofortigen Eingriff. „Ich halte ein vorläufiges Aussetzen des Merit-Order-Prinzips für dringend geboten.“ Entsprechende Signale gibt es ganz aktuell aus der EU-Kommission: Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen hat eine Notfallmaßnahme und eine Strukturreform des Strommarktes angekündigt. „Nun muss in Deutschland entsprechend gehandelt werden, um die Reform schnell voranzutreiben und eine weitere, nicht gerechtfertigte Strompreis-Explosion zu verhindern.“
Schutz der Bürgerinnen und Bürger muss Vorrang haben!
Nur ein schneller regulatorischer Eingriff in die Mechanismen des Strommarktes könne die Bürgerinnen und Bürger vor einer vermeidbaren weiteren Preisspirale schützen. „Entstehungskosten plus ein marktüblicher Gewinnaufschlag – so würde sich ein fairer, transparenter Strompreis berechnen“, erklärt Rainer Seifert. „Davon sind wir meilenweit weg. Und die Bürger zahlen am Ende massiv drauf. Das kann nicht Sinn und Zweck der Sache sein.“ Eine Abkehr vom Merit-Order-System würde auch wackelige Konstrukte einer Übergewinnsteuer überflüssig machen. „Ein zeitgemäßes System der Preisbildung sorgt dafür, dass solche Exzesse gar nicht erst möglich sind“, ist Rainer Seifert überzeugt. „Die Politik müsste dann auch der Preisentwicklung nicht ständig hinterherlaufen mit immer neuen Entlastungspaketen.“
Die Probleme auf dem Strommarkt müssen auch deshalb schnell angegangen werden, weil sonst die Wärmewende zunehmend in Gefahr gerät. „Wenn wir zum Beispiel über Wärmepumpen mehr Wärmeenergie mit Strom erzeugen wollen, um unabhängiger von Gas zu werden, dann geht das nur mit bezahlbaren und verlässlichen Strompreisen“, so Rainer Seifert. „Die Zeit drängt.“
Vom Energiegipfel in Dresden muss ein Signal ausgehen!
Diese und weitere Lösungsansätze, die die Menschen in der aktuellen Energiekrise dringend brauchen, werden auch Thema beim Energiegipfel sein, zu dem die sächsische Landesregierung für Donnerstag nach Dresden eingeladen hat. „Von diesem Gipfel muss ein deutliches Signal ausgehen“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Sachsen muss vorangehen und Druck in Berlin machen, dass sich endlich etwas tut. Die Wohnungswirtschaft bringt sich mit all ihrer Expertise ein.“
Hochdramatische Lage für Vermieter und Mieterhaushalte spitzt sich durch die hohe neue Gasumlage weiter zu: Wohnungswirtschaft in Sachsen sieht nur eine Lösung, um Insolvenzen in Größenordnungen noch zu verhindern
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Heute ist die Höhe der Gasumlage bekanntgegeben worden. „Die Gasumlage ist ein neues zusätzliches Element der Preissteigerung“, kommentiert Rainer Seifert, Verbandsdirektor des vdw Sachsen. „Mehr kann man den Bürgern und den Wohnungsunternehmen nicht mehr aufbürden.“ Der vdw Sachsen warnt bereits seit Monaten vor den dramatischen Auswirkungen der Energiepreis-Krise für Mieter und Vermieter. „Die Bundesregierung setzt nun mit der Gasumlage aber noch einen drauf“, so Rainer Seifert. „Nicht nur viele Mieterhaushalte, auch die Wohnungsunternehmen werden ohne sofortiges Handeln der Politik in prekäre Finanznot geraten, weil sie für die Energiewirtschaft Nebenkosten in Millionenhöhe vorfinanzieren müssen und hohe Zahlungsausfälle drohen, weil sich viele Mieterhaushalte die Nebenkostennachzahlungen im kommenden Jahr nicht leisten können. Mit der Gasumlage wird sich dieser Prozess noch beschleunigen – mit unkalkulierbaren Folgen.“
Der Verband der sächsischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vdw Sachsen hat deshalb einen Lösungsvorschlag entwickelt, den er in einem Offenen Brief dem Ministerpräsidenten Michael Kretschmer kommuniziert hat. „Nur mit einer solchen Lösung können Insolvenzen in Größenordnungen noch verhindert werden“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. Zwei Sofortmaßnahmen sind dafür notwendig:
(1) Die Wohnungsunternehmen werden ermächtigt, die steigenden Energiepreise direkt an die Mieter weiterzugeben. Nachdem der Staat ein ähnliches Vorgehen für die Energieunternehmen ermöglicht hat, muss dies zwingend auch für die Wohnungswirtschaft möglich sein, die nichts mit den Energiepreisen und deren Steigerung zu tun hat. Sie hat keinerlei Einnahmen daraus und keinerlei Einfluss auf die Preise, kann also auch nicht das Inkassorisiko tragen.
(2) Mieter, die die Mehrkosten nicht aus eigener Kraft tragen können, müssen Anspruch auf ein bedarfsgerechtes „Heizgeld“ erhalten. Dieses muss analog zum Wohngeld unkompliziert zu beantragen sein und schnell ausgezahlt werden.
„Nur eine solche Lösung kann für Transparenz und Planungssicherheit auf allen Seiten sorgen“, ist Rainer Seifert überzeugt. „Sie stellt auch sicher, dass staatliche Hilfen gezielt diejenigen erhalten, die sie benötigen. Vor allem aber reduziert sie die Risiken für Vermieter und Mieter deutlich und bringt die Wohnungswirtschaft in die Lage, ihrer Verantwortung gerecht werden zu können: Zukunftsinvestitionen in für jedermann bezahlbares, klimaschonendes und energieeffizientes Wohnen.“
„Wir müssen dringend in einen Abstimmungsprozess dazu kommen“, so Verbandsdirektor Rainer Seifert. Nach Berechnungen des Bundesverbands GdW wird die Umlage zusätzlich zu den ohnehin exorbitant steigenden Gaspreisen nochmals eine Verteuerung von aktuell 13,4 Prozent bringen. „Die Spirale dreht sich immer schneller und es wird zu einem Dominoeffekt kommen, der nicht nur das bezahlbare Wohnen und den sozialen Frieden in Sachsen gefährdet, sondern auch die von der Bundesregierung geforderten Investitionen in neue Energielösungen bei Wohngebäuden unmöglich macht. Bleiben diese Investitionen aber aus, wird sich die Lage noch weiter verschärfen.“
Die im vdw Sachsen organisierte Wohnungswirtschaft wird sich mit aller Kraft und Expertise einbringen, damit diese für viele existenzbedrohende Krise gemeistert werden kann. „Dafür müssen jetzt aber Politik und Wohnungswirtschaft an einen Tisch, um die schlimmsten Folgen noch rechtzeitig zu verhindern. Wir haben einen sehr konkreten Vorschlag unterbreitet, jetzt ist die Politik am Zug.“
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Sehr geehrter Herr Ministerpräsident,
die organisierte Wohnungswirtschaft in Sachsen warnt bereits seit Monaten vor den dramatischen Auswirkungen der Energiepreis-Krise auf Vermieter und Mieter in Sachsen. Nun hat sich, wie von uns befürchtet, die Situation derartig zugespitzt, dass die Wohnungsunternehmen ohne sofortiges Handeln der Politik in prekäre Finanznot geraten. Sie müssen für die Energiewirtschaft Nebenkosten in Millionenhöhe vorfinanzieren. Trotz Einsparbemühungen drohen immense Zahlungsausfälle, weil sich viele Mieterhaushalte die Nebenkostennachzahlungen im kommenden Jahr nicht mehr leisten können. Was dann folgt, ist ein Dominoeffekt, der nicht nur das bezahlbare Wohnen und den sozialen Frieden in Sachsen gefährdet, sondern auch die von der Bundesregierung geforderten Investitionen in neue Energie-Lösungen bei Wohngebäuden unmöglich machen. Diese werden gerade jetzt dringend benötigt, um unabhängiger von fossilen Energieträgern zu werden. Noch immer wird die extreme Sprengkraft dieser Situation von vielen unterschätzt.
Statt nur zu warnen, haben wir als Verband der sächsischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft einen konkreten Lösungsvorschlag entwickelt, der einen Dominoeffekt mit unkalkulierbaren Folgen verhindert.
Zwei Sofortmaßnahmen sind dafür notwendig:
(1) Die Wohnungsunternehmen werden ermächtigt, die steigenden Energiepreise direkt an die Mieter weiterzugeben. Nachdem der Staat ein ähnliches Vorgehen für die Energieunternehmen ermöglicht hat, muss dies zwingend auch für die Wohnungswirtschaft möglich sein, die nichts mit den Energiepreisen und deren Steigerung zu tun hat. Sie hat keinerlei Einnahmen daraus und keinerlei Einfluss auf die Preise, kann also auch nicht das Inkassorisiko tragen.
(2) Mieter, die die Mehrkosten nicht aus eigener Kraft tragen können, müssen Anspruch auf ein bedarfsgerechtes „Heizgeld“ erhalten. Dieses muss analog zum Wohngeld unkompliziert zu beantragen sein und schnell ausgezahlt werden.
Nur eine solche Lösung kann für Transparenz und Planungssicherheit auf allen Seiten sorgen. Sie stellt auch sicher, dass staatliche Hilfen gezielt diejenigen erhalten, die sie benötigen. Vor allem aber reduziert sie die Risiken für Vermieter und Mieter deutlich und bringt die Wohnungswirtschaft in die Lage, ihrer Verantwortung gerecht werden zu können: Zukunftsinvestitionen in für jedermann bezahlbares, klimaschonendes und energieeffizientes Wohnen.
Die im vdw Sachsen organisierte Wohnungswirtschaft möchte Hand in Hand mit Ihnen, Herr Ministerpräsident, diese Krise erfolgreich bewältigen. Wir laden Sie zu einem persönlichen Gespräch ein, um unseren Lösungsvorschlag im Detail vorzustellen und gemeinsam zu besprechen. Die Wohnungswirtschaft wird sich mit aller Kraft und Expertise einbringen, damit diese für viele existenzbedrohende Krise gemeinsam gemeistert werden kann und Sie die richtigen Botschaften auch der Bundesregierung vermitteln können.
Mit freundlichen Grüßen
Rainer Seifert
Verbandsdirektor
vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V.
Das Bundeswirtschaftsministerium hat gestern Abend ohne Vorankündigung die bisherige Förderpolitik im Bereich Gebäudesanierung komplett umgestellt. Bereits mit Ablauf des heutigen Tages wird die KfW-Zuschussförderung für Komplettsanierungen völlig überraschend eingestellt. Stattdessen wird nur noch auf Kredite und Tilgungszuschüsse umgestellt, wobei die Fördersätze für die Tilgungszuschüsse auch noch deutlich abgesenkt werden. „Das Chaos rund um den abrupten Förderstopp beim Neubau Anfang des Jahres wird jetzt auch auf Sanierungen ausgeweitet und trifft damit die sächsischen Wohnungsunternehmen besonders hart“, kritisiert Alexander Müller, Sprecher des
vdw Sachsen – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. „Vor dem Hintergrund extrem gestiegener Baupreise werden dringend benötigte Investitionen in modernen, bezahlbaren, klimaschonenden Wohnraum de facto unmöglich gemacht.“
„Mit dem Wegfall der Zuschussförderung und der deutlichen Reduzierung der Tilgungszuschüsse wird die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) so unattraktiv, dass sich Wohnungsunternehmen angesichts der Baupreise und der verschärften Anforderungen, die das Bauen noch weiter verteuern, entscheiden müssen: Entweder sie unterlassen die Investitionen komplett oder sie müssen die Mieten deutlich erhöhen, um die Maßnahmen refinanzieren zu können. „Vor allem kommunale Wohnungsunternehmen, die mit bezahlbaren Wohnungen in besonderem Maß soziale Verantwortung übernehmen und sich zugleich auch dem Klimaschutz, der Stadtentwicklung und einer modernen Wohnraumversorgung verpflichtet fühlen, stehen jetzt auch im Bereich Sanierung vor einem massiven Problem“, so Alexander Müller. „Und das gilt nicht nur für Investitionen, die in Zukunft in die Planung gehen, sondern ganz besonders für Maßnahmen, die bereits in Planung sind und nicht mal eben über Nacht komplett umgeplant werden können – von den Kosten, auf denen die Unternehmen sitzen bleiben, ganz zu schweigen.“ So werde das Vertrauen in die Politik immer weiter untergraben. „Um Investitionsentscheidungen in Millionenhöhe verantwortungsvoll treffen zu können, braucht die Wohnungswirtschaft langfristige Planungssicherheit. Stattdessen wird die Unsicherheit in einem ohnehin extrem schwierigen Marktumfeld mit großen Risiken noch weiter verschärft.“
Begründet wird der Förderstopp von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck und dessen Ministerium unter anderem damit, dass wegen steigender Energiepreise Investitionen in höhere Effizienz grundsätzlich schneller rentabel seien. „Nicht nur mit Blick auf die ebenfalls rasant gestiegenen Baupreise, den Fachkräftemangel auf den Baustellen und die Zinsentwicklung ist das viel zu kurz gedacht“, kritisiert Alexander Müller. „Die stark gestiegenen Energiekosten führen zudem auch dazu, dass die Wohnungsunternehmen aktuell in Größenordnungen Nebenkostensteigerungen für die Mieter vorfinanzieren müssen. Die dadurch gebundene Liquidität fehlt ebenfalls für Investitionen und dürfte manches Unternehmen sogar an den Rand der Insolvenz führen. Vor diesem Hintergrund ist die Aussage, steigende Energiepreise machten Investitionen schneller rentabel, geradezu zynisch.“
Noch nicht abschließend abzusehen sind Auswirkungen, die das erneute Förder-Fiasko beim Bund auf Förderprogramme des Freistaats haben wird. „Es ist davon auszugehen, dass die Entscheidung des Bundeswirtschaftsministeriums auch in der sächsischen Förderlandschaft noch für einige Turbulenzen sorgen wird, da die Förderpolitik auf Bundes- und Landesebene in vielen Bereichen eng verwoben ist“, so Alexander Müller. „Es müssen jetzt schnell gute Lösungen gefunden werden, wie sich ein völliger Investitionskollaps noch verhindern lässt. Dabei stehen wir als Wohnungswirtschaft als verlässlicher Partner bereit, fordern diese Verlässlichkeit aber auch von der Politik ein.“
Nur warme Worte statt warmer Wohnungen
„Neues Energiesicherungsgesetz wälzt komplettes Energie- und Preisrisiko auf Wohnungswirtschaft ab“
Staat lässt Mieter und Wohnungswirtschaft im Stich
Der Gas-Schutzschirm steht. Die Reform des Energiesicherungsgesetzes ermöglicht es nun Energieversorgern die signifikant gestiegenen Gaspreise viel einfacher an die Kunden weiterzureichen, sollte es zu einer weiteren Verknappung kommen. Schon jetzt werden die Energieversorger eine Preissteigerung der Fernwärmekosten der Immobilienwirtschaft in Rechnung stellen, allein in Dresden um 300 Prozent. Das Gesetz stützt damit ausschließlich die Energieunternehmen, ohne deren Einkaufsstrategie zu hinterfragen und wälzt die Kosten allein auf die Wohnungswirtschaft und die Mieter ab.
Gerade die Wohnungsunternehmen werden damit noch mehr in eine extreme Sandwichposition gedrängt, da sie das Inkassounternehmen der Energieversorger sind und im ungünstigsten Fall, etwa bei Zahlungsunfähigkeit der Mieter, auf den Kosten sitzen bleiben, was unter anderem auch massiven Investitionsstau bedeutet. Ganz konkret bedeutet das beispielsweise für ein Wohnungsunternehmen mit 1000 Wohneinheiten 1.400.000 EUR Mehrkosten vorzufinanzieren und für den Mieter einer klassischen Durchschnittswohnung 1.440 EUR mehr pro Jahr. „Wer soll das finanziell stemmen?“ fragt Verbandsdirektor Rainer Seifert. „Während die Energieversorger durch das Energiesicherungsgesetz verhältnismäßig fein raus sind, suchen unsere Wohnungsunternehmen seit Wochen aktiv den Kontakt zu ihren Mietern und bieten Aufklärung an, um sie vor den exorbitanten Nachzahlungen im kommenden Jahr und vor Zahlungsunfähigkeit zu schützen.“ Denn durch das neue Gesetz sind nicht die Mieter, sondern seit heute die Energieversorger geschützt. Das gesamte Energie- und Preisrisiko trägt damit die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
„Der Verband begrüßt es nicht, wenn erste Wohnungsunternehmen bereits jetzt laut darüber nachdenken, ihren Mietern Warmwasser und Heizung zuzuteilen, aber sie agieren so aus Sorge vor extremen Nachzahlungen bei ihrer Mieterschaft. Aber genau hier beginnt das Problem: Die Situation treibt einen Keil zwischen Vermieter und Mieter und das ist weder gerechtfertigt, noch lassen wir es zu.“
Vor allem vermisst Rainer Seifert die Fürsorgepflicht des Staates. Von den hohen Betriebskosten werden vor allem Familien und Menschen mit geringerem Einkommen betroffen sein, das Rückgrat unserer Gesellschaft, und Kernklientel in den Wohnungsbeständen seiner überwiegend kommunalen Mitgliedsunternehmen, erklärt der Verbandsdirektor. „Es kann nicht sein, dass eine Familie mit 2 Kindern am Ende des Tages zwischen einer warmen Wohnung und einer guten Mahlzeit wählen muss. Gerade unsere kommunalen Wohnungsunternehmen stehen seit jeher für adäquaten und sicheren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten. Wie sollen wir das dann noch garantieren können?“
So geht es letztendlich um viel mehr als kalte Wohnungen. „Genauso wie der Staat die Energieversorger schützt, muss er zeitgleich auch die Mieter schützen. Denn es geht nicht nur um wirtschaftliche, sondern es muss ihm auch und vor allem um menschliche Existenzen gehen. Die hat er genauso zu schützen.“
CO2-Preis für Vermieter und Mieter: Politik befeuert die Explosion der Energiepreise noch weiter, anstatt sie zu dämpfen – Wohnungswirtschaft in Sachsen fordert befristetes Aussetzen der zusätzlichen künstlichen Verteuerung
Die Bundesregierung hat die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern beschlossen. Ab 1. Januar 2023 soll der Preis für die CO2-Emissionen nach einem Stufenmodell abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Angesichts der explodierenden Energiepreise, die durch den CO2-Preis künstlich noch einmal verteuert werden, fordert der vdw Sachsen eine befristete Aussetzung.
Die beschlossene Aufteilung kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass die künstliche Verteuerung der Energie durch den CO2-Preis in Zeiten ohnehin explodierender Energiepreise das völlig falsche Signal ist. Wenn die Bundesregierung es ernst meint, alles dafür zu tun, Energie so bezahlbar wie möglich zu halten, dann muss der CO2-Preis als zusätzlicher und vermeidbarer Kostentreiber ausgesetzt werden, bis die Lage auf den Energiemärkten sich stabilisiert hat. Das Instrument sollte durch Verteuerung eine Lenkungswirkung entfalten, die jetzt bereits durch die Preisexplosion auf den Energiemärkten freigesetzt wird. Auch vor diesem Hintergrund ist der CO2-Preis in der aktuellen dramatischen Lage nur schwer zu rechtfertigen.
Auch der Ansatz, mit dem CO2-Preis Vermietern einen Anreiz geben zu wollen, in energetische Sanierungen zu investieren, trägt nicht. Richtig ist das Gegenteil: Die finanziellen Mittel, die den Wohnungsunternehmen durch den CO2-Preis genommen werden, fehlen für notwendige Investitionen. In Zeiten exorbitant steigender Baupreise, dramatischer Liefer- und Fachkräfteengpässe am Bau, steigender Zinsen und neuer Hemmnisse seitens der BaFin für die Finanzierung im Immobilienbereich droht ohnehin bereits ein Investitionskollaps. Hier legt der CO2-Preis weitere Steine in den Weg, die Investitionen zusätzlich erschweren.
Sowohl mit Blick auf die Bezahlbarkeit der Energiekosten für Mieter als auch mit Blick auf notwendige Investitionen der Vermieter erweist sich der CO2-Preis in der derzeitigen dramatischen Lage als absolut kontraproduktiv. Deshalb unterstützt der vdw Sachsen mit Nachdruck den Vorschlag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, das Instrument neu zu bewerten und befristet auf ein Jahr auszusetzen.
Der vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. vertritt knapp 130 Wohnungsunternehmen, die mit über 300.000 Wohnungen fast ein Viertel des Mietwohnungsbestandes in Sachsen bewirtschaften. Lebendig sowie vielfältig sind die vor allem kommunalen, aber auch genossenschaftlichen sowie privaten und kirchlichen Wohnungs- und Immobilienunternehmen mit unterschiedlichsten Geschäftsmodellen. Sie profitieren von einer starken, verlässlichen Gemeinschaft.