Aktuelle Gerichtsurteile der Wohnungswirtschaft

BGH-Urteil zum Wirtschaftlichkeitsgebot im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Mit Urteil vom 20.05.2026 (Az: VIII ZR 6/24) hatte der BGH über Rügen des Mieters über die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots wegen fehlender Vergleichsangebote, die fehlerhafte und verspätete Abrechnung der Grundsteuer sowie über pauschale Abzüge bei einzelnen Kostenpositionen (z.B. Hauswart, Aufzug) im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu entscheiden.

Die Vermieterin beauftragte eine externe Firma mit dem Gebäudemanagement, deren Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt wurden. Die Mieter wendeten sich mit ihren Einwendungen gegen die Abrechnung und verweigerten die Zahlung des Nachzahlungsbetrages, so dass die Vermieterin auf Zahlung klagen musste.

Der BGH betonte, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon dann verletzt ist, wenn der Vermieter keine Vergleichsangebote einholt. Entscheidend ist, ob tatsächlich zu überhöhten, nicht marktgerechten Preisen beauftragt wurde und ob Vergleichsangebote zu einer Kosteneinsparung geführt hätten.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt grundsätzlich beim Mieter. Eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters besteht nur ausnahmsweise.

Auch unterliegen Einwände wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot der 12-monatigen Einwendungsfrist. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Weiter betonte der BGH, dass formelle Fehler in der Betriebskostenabrechnung nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führen. Einzelne fehlerhafte Positionen können herausgerechnet werden.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters auf Rückzahlung oder Freihaltung von zu viel gezahlten Kosten.

Auch ist die nachträgliche Abrechnung der Grundsteuer zulässig, wenn der Vermieter ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Abrechnung gehindert war. Die Nachberechnung muss aber grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erfolgen.

Weiter bestätigte der BGH, dass pauschale Abzüge bei gemischten Kostenpositionen (z.B. Hauswart) zulässig sind, wenn sie nachvollziehbar und schätzbar sind. Der Vermieter muss die Aufteilung darlegen, der Mieter kann diese überprüfen.

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.

 

BGH-Urteil zu Zuständigkeit für Balkonsanierungen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der BGHH hat mit Versäumnisurteil vom 24.04.2026 (Az: V ZR 102/24) entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind.

Der Kläger ist Mitglied der beklagten GdWE. Mehrere Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Der Bundesgerichtshof hat die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt.

Die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung ist gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung hier. Damit verliert die GdWE entgegen einer insbesondere in der Rechtsprechung verbreiteten Auffassung aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.

Denn die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Sanierung “seines” Balkons allein tragen muss.

Die GdWE ist jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Ist nur ein Balkon betroffen, ist die GdWE zum Tätigwerden verpflichtet, wenn es – etwa wegen der Art der Schäden und der zu ihrer Behebung gebotenen Maßnahmen – für einen einzelnen Wohnungseigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden. Drohen außerdem aufgrund des Zustands eines einzelnen Balkons oder mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für Dritte, muss die GdWE zweifelsohne selbst tätig werden.

Infolgedessen hat der Kläger in dem heute entschiedenen Fall wegen des zwingenden Sanierungsbedarfs an mehreren Balkonen einen Anspruch auf ein Tätigwerden der GdWE.

Der BGH hat deshalb einen Grundlagenbeschluss des Inhalts ersetzt, dass die Sanierung der Balkone durch die GdWE selbst vorgenommen wird. In welcher Weise die Balkonsanierung durchgeführt wird, unterliegt dagegen weiterhin der Entscheidung der Wohnungseigentümer. Ist nämlich wie hier vor allem umstritten, wer die Sanierung durchführen muss, genügt es in der Regel, wenn das Gericht im Wege der Beschlussersetzung die Richtung vorgibt. Die gerichtliche Festlegung auf die Durchführung einer bestimmten Sanierungsvariante kann dagegen nicht verlangt und deshalb ein entsprechender Beschluss nicht ersetzt werden.

 

BGH-Urteil zur fehlenden allgemeinen Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten

Der BGH hat mit Urteil vom 27.03.2026 (Az: V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In einer Eigentümerversammlung wurden mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst. Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur “vollsten Zufriedenheit” zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe.

Der BGH erteilte den Klägern eine Absage und bestätigte die Wirksamkeit der Beschlussfassung.

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.

Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache geht es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So kann auch die Beratung durch Sonderfachleute als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote bzw. weiterer Informationen können zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.

Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war (“bekannt und bewährt”), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und dass er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte können die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben.

Vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers reichten die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung aus. Weder bedurfte es der Einholung von Vergleichsangeboten noch musste die Eignung bzw. Wirtschaftlichkeit der vorgelegten Angebote durch externen Rat – über die Überprüfung durch den Verwalter hinaus – kontrolliert werden. Es handelt sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Mit deren Vornahme konnten ohne weiteres – wie geschehen – bekannte und bewährte, mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden.

 

BGH-Urteile zur Umlage von Wärmelieferungskosten bei Umstellung der Wärmeversorgung von Einzelöfen (Mieterbetrieb) auf Wärmelieferung durch Dritten (Contracting)

Mit zwei Entscheidungen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) befasste sich der BGH mit der Frage, ob die Vorschrift des § 556c BGB auf den Fall Anwendung findet, wenn bei Eigenversorgung der Mieter mit Wärme eine Umstellung auf die Versorgung mit Wärme auf einen Dritten erfolgen soll.

Im entschiedenen Fall betrieben die Mieter elektrische Einzelheizungen sowie elektrische Warmwasserboiler oder Durchlauferhitzer. Die Mietverträge aus den Jahren 1971 und 2010 sahen eine Umlage von Wärmelieferungskosten nicht vor. Der Vermieter schloss im Jahr 2013 einen Wärmeversorgungsvertrag ab, durch den sich die Wärmelieferantin zur Versorgung des Gebäudes verpflichtete. Die Verpflichtung umfasste auch den Einbau einer Wärmeversorgungsanlage in das Gebäude. Diese sollte im Eigentum der Wärmelieferantin bleiben. Diese Anlage wurde im Jahr 2015 errichtet.

Der Vermieter teilte den Mietern daraufhin im Juni 2015 mit, dass sie nun an die neue zentrale Heizungsanlage der Wärmelieferantin angeschlossen seien und diesbezüglich künftig auch Nebenkostenabrechnungen erhielten („Kosten für die Heizung“). Zudem forderte dieser die Mieter dazu auf, ab August 2015 eine bezifferte monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu leisten. Dieser Aufforderung zur Entrichtung von Vorauszahlungen waren die Mieter nachgekommen. Der Vermieter machte allerdings für die Jahre 2017 bis 2020 auch die Nachzahlungsbeträge geltend, die sich aus den Wärmekosten ergaben. Die Wärmekosten enthielten sämtliche Contractingkosten.

In der 1. Instanz verlor der Vermieter, in 2. Instanz erhielt der Vermieter Recht. Der BGH hat die Entscheidung des Berufungsgerichts in einem Fall vollständig aufgehoben, und im anderen Fall im Wesentlichen aufgehoben. Beide Verfahren sind im jeweiligen Umfang zur Neuverhandlung an die Vorinstanz zurückgewiesen worden.

Der BGH stellte klar, dass die Vorschrift des § 556c BGB in den vorliegenden Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Die Anwendung des § 556c BGB setze voraus, dass in einem laufenden Mietvertrag, in welchem die Umstellung auf Fernwärme erfolgt, der Mieter die Betriebskosten für Wärme schon bis zur Umstellung hätte tragen müssen. Diese Voraussetzung war vorliegend nicht gegeben. Es sei in § 556c ausdrücklich an eine bereits vor der Umstellung der Versorgung bestehende Pflicht des Mieters zur Tragung der „Betriebskosten“ angeknüpft worden.

 

AG Dresden zum Anspruch eines Mieters auf Zustimmung zur Anbringung einer Balkon-PV-Anlage

Mit Urteil vom 18.05.2026 (Az: 143 C 1125/25) hat das Amtsgericht Dresden eine Klage eines Mieters auf Zustimmung zur Anbringung eines Balkonkraftwerkes abgewiesen.

Es ging um die Zustimmung zur Anbringung eines Steckersolargerätes mit zwei Solarpaneelen am Balkon einer sich im Erdgeschoss befindlichen Wohnung.

Die Vermieterin übersandte dem Mieter auf dessen Anfrage hin eine Zusatzvereinbarung zur Unterzeichnung zu. In dieser Zusatzvereinbarungen fanden sich Vorgaben zur Anbringung, Größe, Gewicht und den Verkehrssicherungspflichten.

Der Mieter unterzeichnete die Zusatzvereinbarung nicht. Das geplante Steckersolargerät war zudem leicht größer als in der Vereinbarung ausgewiesen und überragte die Balkonbrüstung um wenige Zentimeter. Auch war die Montageart abweichend vorgesehen.

Das Gericht wies dessen Klage ab und betonter, dass der Anspruch aus § 554 Abs. 1 BGB dem Mieter keinen Anspruch darauf vermittelt, ein beliebiges, bereits angeschafftes Steckersolargerät unabhängig von dessen Abmessungen, Montageart und Auswirkungen auf das Gebäude anbringen zu dürfen. Der Vermieter bleibt vielmehr berechtigt, im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung Anforderungen an eine fachgerechte, sichere und die Gebäudegestaltung nicht unzumutbar beeinträchtigende Ausführung zu stellen.

Bei der vorgesehenen Anbringung würde das Modul nicht vollständig innerhalb des durch die Balkonbrüstung begrenzten Bereichs verbleiben. Vielmehr würde es über die Brüstung hinausragen beziehungsweise unterhalb des Balkons in den von außen zugänglichen Bereich hineinreichen.

Damit betrifft die Maßnahme nicht mehr lediglich die Nutzung der dem Kläger überlassenen Balkonfläche. Der Mietgebrauch am Balkon erstreckt sich nicht ohne Weiteres auf die äußere Gebäudegestaltung, die Außenseite der Balkonbrüstung oder unterhalb der Brüstung beziehungsweise des Balkons liegende Gebäudeteile. Soweit das Modul nach außen oder nach unten über den durch die Brüstung begrenzten Balkonbereich hinausragt, ist daher auch ein Bereich betroffen, dessen Gestaltung und Verkehrssicherheit der Vermieterin obliegt.

Hinzu kommt, dass die Vermieterin nachvollziehbare und konkrete Sicherheitsbedenken dargelegt hat. Unmittelbar vor dem Balkon verläuft ein privater Grundstücksweg. Der Balkon befindet sich in einer Höhe, in der das unterhalb der Brüstung beziehungsweise des Balkons herausragende Modul für Dritte, insbesondere für Kinder, ohne Weiteres erreichbar wäre. Zwischen Balkon und Modul verbliebe zudem ein etwa 4 cm breiter Spalt.

Unter diesen Umständen handelt es sich nicht lediglich um eine fernliegende oder theoretische Gefahrenannahme. Ebenso ist nachvollziehbar, dass vorbeilaufende Personen hinter das Modul greifen könnten und sich dabei mit der flachen Hand in dem Spalt verhaken oder durch Ziehen an dem Modul beziehungsweise an dessen Halterungen mechanische Belastungen auf die Befestigung ausüben könnten.

Die Vermieterin ist nicht gehalten, eine solche vermeidbare Gefahrenlage hinzunehmen.

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe überwiegen vorliegend die Interessen der Vermieterin. Das Interesse des Mieters an der Nutzung erneuerbarer Energien und an der Verringerung seiner Stromkosten rechtfertigt nicht die Anbringung gerade des konkret angeschafften Moduls in einer Ausführung, bei der das Modul über den eigentlichen Balkonbereich hinausragt, vom unmittelbar vorbeiführenden Weg aus erreichbar ist und eine vermeidbare Greif-, Verhakungs- und Zugbelastungsgefahr für Kinder schafft.

Dem Mieter bleibt es unbenommen, eine andere Ausführung zu beantragen, etwa ein kleineres Modul oder eine Montage, die vollständig innerhalb der Balkonbrüstung verbleibt und keine vergleichbare Zugriffs- oder Verhakungsgefahr für Dritte begründet.

 

Kostentragungspflicht bei Falschalarm und Wirksamkeit von Feuerwehrsatzungen

Falschalarme und die dadurch entstehenden Kosten sind ein nicht seltenes Problem geworden. Baurechtliche Vorschriften für Brandmeldeanlagen z. B. in öffentlichen Gebäuden, im Rahmen von Brandschutzkonzepten in neu entstehenden Wohn- und Geschäftsgebäuden sowie die seit 31.12.2023 bestehenden Pflicht (§ 47 Abs. 4 SächsBO) zur Ausstattung aller Wohnungen (Schlafräume und Flure) in Bestandsgebäuden mit Rauchwarnmeldern haben ihr übriges dazu beigetragen.

Daraus resultiert die Frage, wer für die Kosten aufkommt, wenn ein Falschalarm ausgelöst wird. Ein solcher liegt vor, wenn zwar ein Alarm bei der Feuerwehr eingeht, diese ausrückt, tatsächlich aber keine reale Gefahr besteht.

Gemäß § 69 Abs. 1 SächsBRKG (Sächsisches Gesetz über den Brandschutz, Rettungsdienst und Katastrophenschutz) sind Einsätze zur Brandbekämpfung und zur technischen Hilfe grundsätzlich unentgeltlich.

Anders sieht es aus, wenn der Brand vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt wurde, die Gefahrenlage durch bloßes Betreiben einer Anlage oder Besitz eines Fahrzeugs geschaffen oder z. B. ein Alarm (Falschalarm) durch eine fehlerhafte Planung oder Errichtung einer automatischen Brandmeldeanlage ausgelöst wird (§ 69 Abs. 2 SächsBRKG).

 

69 Abs. 2 SächsBRKG:

(2) Zum Ersatz der Kosten, die der Gemeinde durch einen Einsatz der Feuerwehr entstehen, ist nach Maßgabe der Absätze 4 bis 10 verpflichtet

1. die verursachende Person, wenn sie die Gefahr oder den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat,
2. der Fahrzeughalter, Eigentümer oder Besitzer, wenn die Gefahr oder der Schaden beim Betrieb eines Kraftfahrzeuges, Anhängerfahrzeuges, Sattelaufliegers oder Schienen-, Luft- oder Wasserfahrzeuges, einschließlich darauf verlasteter Großraumbehälter, entstanden ist,
3. der Betreiber eines automatischen Notrufsystems oder der Halter, Eigentümer oder Besitzer eines Kraftfahrzeugs oder Schienen-, Luft- oder Wasserfahrzeugs, über das ein automatischer Notruf insbesondere
4. a) durch ein auf dem 112-Notruf basierendes bordeigenes eCall-System oder einen eCall über Drittanbieter-Dienste im Sinne von Artikel 3 Nummer 1 und 10 der Verordnung (EU) 2015/758 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. April 2015 über Anforderungen für die Typgenehmigung zur Einführung des auf dem 112-Notruf basierenden bordeigenen eCall-Systems in Fahrzeugen und zur Änderung der Richtlinie 2007/46/EG (ABl. L 123 vom 19.5.2015, S. 77) oder
5. b) durch ähnliche Dienste

ausgelöst wird, wenn technisch bedingte Falschalarme oder böswillige Alarme im Rahmen eines bordeigenen Notrufsystems in Fahrzeugen übermittelt werden,

4. der Eigentümer, Besitzer oder Betreiber, wenn der Einsatz auf einem Grundstück oder durch eine Anlage mit besonderem Gefahrenpotenzial erforderlich geworden ist,
5. der Betreiber einer automatischen Brandmeldeanlage, wenn durch die Anlage ein Falschalarm ausgelöst wird oder das bestimmungsgemäße Auslösen der Brandmeldeanlage auf Fehler in der Planung oder Errichtung der Anlage zurückzuführen ist,
6. diejenige Person, die wider besseres Wissen oder infolge grob fahrlässiger Unkenntnis der Tatsachen die Feuerwehr alarmiert oder die Alarmierung durch eine automatische Alarmierungsanlage ungeprüft weiterleitet,
7. diejenige Person, in deren Interesse eine Brandsicherheitswache gestellt wird,
8. die Gemeinde, der im Rahmen eines Einsatzes nach § 14 Absatz 1 Hilfe geleistet worden ist, sofern keine anderen Vereinbarungen bestehen oder getroffen werden.

 

 

69 Abs. 3 SächsBRKG regelt darüber hinaus, dass die Gemeinde durch Satzung bestimmen kann, wer zum Ersatz der Kosten verpflichtet ist, die außerhalb der Brandbekämpfung entstehen.

69 Abs. 3 SächsBRKG:

(3) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass zum Ersatz der Kosten, die durch einen Einsatz der Feuerwehr außerhalb der Brandbekämpfung entstehen, über Absatz 2 hinaus auch verpflichtet ist:

1. diejenige Person, deren Verhalten den Einsatz erforderlich gemacht hat, sowie die in § 14 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 3 des Sächsischen Polizeibehördengesetzesvom 11. Mai 2019 (SächsGVBl. S. 358, 389), in der jeweils geltenden Fassung, genannten Personen,
2. der Eigentümer der Sache, deren Zustand den Einsatz erforderlich gemacht hat, oder diejenige Person, die die tatsächliche Gewalt über die Sache ausübt,
3. derjenige, in dessen Interesse der Einsatz erfolgt ist.

 

In einer Entscheidung des Sächsischen Oberverwaltungsgericht vom 20.05.2026, Az. 5 C 5/25, ging es um, die Frage, ob eine Satzung einer Gemeinde wirksam ist, die das Auslösen eines Falschalarms durch einen „Heimrauchmelder“ (eigentlich: Alarm durch eine dritte Person, die aufgrund des Piepens eines Heimrauchmelders irrtümlich die Feuerwehr benachrichtigte) erfasst und die durch den Einsatz entstehenden Kosten dem Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümer auferlegt.

Das Gericht gab dem Grundstückseigentümer Recht, wonach ein Kostenersatz für Falschalarme durch Heimrauchmelder weder durch § 69 Abs. 2 SächsBRKG noch durch die Satzungsermächtigung in § 69 Abs. 3 SächsBRKG abgedeckt ist. Bei § 69 Abs. 3 SächsBRKG – also der Ermächtigungsgrundlage für die Satzungsgestaltung – geht es um Einsätze außerhalb der Brandbekämpfung, worunter ein Falschalarm gerade nicht fällt.

Bei einem Falschalarm handelt es um einen Einsatz im Rahmen der (möglichen) Brandbekämpfung, die Gefahrenlage besteht zwar nicht, sondern wurde nur irrtümlich angenommen.

 

69 Abs. 2 SächsBRKG regelt diese Art von Falschalarmen ebenfalls nicht. Die dortigen Bestimmungen sind abschließend. Fehlfunktionen von Heimrauchmeldern oder bestimmungsgemäßes Auslösen von Heimrauchmelder, z. B. weil die Batterie verbraucht ist, sind nicht ausdrücklich erfasst, sie fallen auch nicht unter den Begriff der automatischen Brandmeldeanlagen. Kommunale Satzungen können also keine Kostentragung für Falschalarme von Rauchwarnmeldern vorsehen.

 

Das Gericht führte auch aus, dass Heimrauchmelder keine automatische Bandmeldeanlagen im Sinne von § 69 Abs. 2 Nr. 5 SächsBRKG sind. Es handelt sich lediglich um Rauchwarnmelder im Sinne von § § 47 Abs. 4 SächsBO.

„Eine automatische Brandmeldeanlage besteht (dagegen) aus Brandmeldern, die mit einer Brandmeldezentrale verbunden sind, an die Brandmeldungen automatisch erfolgen und die ihrerseits unmittelbar und automatisch Brandmeldungen an die zuständige Integrierte Regionalleitstelle (§ 11 SächsBRKG) weiterleiten“.

Die zu prüfende Satzung war also unwirksam, soweit sich die Kostentragung auf Heimrauchmelder bezieht.

Sollte also einmal eine Inanspruchnahme hinsichtlich der Kosten wegen eines Falschalarms erfolgen, wäre zunächst zu prüfen, wie der Falschalarm zustande gekommen ist und auf welche Vorschriften sich die Inanspruchnahme bezieht.

Die Kostentragung eines Grundstückseigentümers bei irrtümlicher Alarmierung der Feuerwehr (also nicht wider besseres Wissen oder infolge grob fahrlässiger Unkenntnis der Tatsachen) durch eine dritte Person ist aber weder nach § 69 Abs. 2 SächsBRKG möglich, noch aufgrund einer kommunalen Satzung zu § 69 Abs. 3 SächsBRKG.