Aktuelle Gesetzesänderungen und Urteile im Mietrecht

Bundestag hat die Mietpreisbremse gem. §556 BGB bis 31. Dezember 2029 verlängert

Die bereits in der VM 2/2025 angekündigte Gesetzesänderung wurde nunmehr am 26. Juni 2025 beschlossen und am 11. Juli 2025 vom Bundesrat gebilligt.

Gemäß §556d Absatz 1 BGB darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Voraussetzung ist, dass das betreffende Gebiet durch Rechtsverordnung eines Landes als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurde.

Nach der aktuellen Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung zählen die Städte Dresden und Leipzig zu solchen Gebieten. Die derzeit gültige Verordnung tritt jedoch noch mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft. Eine Verlängerung oder Neufassung durch die Sächsische Staatsregierung ist bislang nicht erfolgt, soll jedoch ausweislich der Planung im Koalitionsvertrag erfolgen.

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind gemäß §556f BGB weiterhin:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Satz 1),
• Wohnungen, die vor Wiedervermietung umfassend modernisiert wurden (Satz 2).

 

Sächsische Kappungsgrenzenverordnung gem. § 558 Abs. 3 BGB wurde verlängert

Die neue Verordnung ist am 1. Juli 2025 in Kraft getreten und gilt bis zum 30. Juni 2027. Sie ersetzt die bisherige Regelung vom 3. Juni 2020, die ansonsten zum 30. Juni 2025 außer Kraft getreten wäre. Die Verordnung ist auch zwischenzeitlich bekannt gemacht und veröffentlicht.

Für die Städte Dresden und Leipzig gilt mit Verlängerung der Kappungsgrenzenverordnung nun weiterhin die 15% abgesenkte Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB. Damit sind Mieterhöhungen im Bestand in diesen Städten auch über den 30. Juni 2025 hinaus auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt.

 

Anpassung des gesetzlichen Mindestlohns ab 01.01.2026

Die Mindestlohnkommission hat am 27.06.2025 eine Anpassung des gesetzlichen Mindestlohns beschlossen:

• zum 01.01.2026 auf 13,90 € brutto
• zum 01.01.2027 auf 14,60 € brutto

 

BGH bestätigt erneut seine Rechtsprechung zur Schonfristzahlung

Mit Urteil vom 23.07.2025 (Az: VIII ZR 287/23) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Schonfristzahlung bestätigt.

Der BGH hob ein Urteil des LG Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück.

Es ging im Fall um eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen zwei offener Mieten, die der Mieter kurze Zeit nach Erhalt der Kündigung ausglich.

Das Landgericht wandte die Regelungen zur Schonfristzahlung auf diesen Fall an und versagte dem Vermieter den Räumungsanspruch. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Der BGH stellte klar, dass die auf die ausgebliebenen Mietzahlungen gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war.

Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine vorliegend vom Vermieter nicht ausgesprochene fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB deren Voraussetzungen im Übrigen zugunsten des Vermieters mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.

Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar.

 

BGH-Beschluss zur Wertung einer Vertragsregelung als AGB-Regelung

Mit seinem Hinweisbeschluss vom 08.04.2025 (Az: VIII ZR 245/22) hat der BGH klargestellt, dass der Umstand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen zwei unterschiedlichen Schönheitsreparaturklauseln lässt, nicht ohne Weiteres zu einem Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB führt.

Mietvertragsbedingungen sind nur dann der AGB-Kontrolle entzogen, wenn sie „im Einzelnen ausgehandelt“ wurden.

Das Einräumen einer Auswahlentscheidung zwischen vermieterseits in die Vertragsverhandlungen eingebrachten Alternativen, d.h. zwischen einer ursprünglichen oder einer geänderten, alsdann aber ohne Weiteres unterzeichneten Fassung einer Vertragsbedingung, kann nicht als ein „Aushandeln“ verstanden werden.

Dem Geschäftspartner muss Gestaltungsfreiheit bleiben, dies ist bei Vorgabe von Alternativentscheidungen nicht ausreichend.

 

BGH-Beschluss zur Wirksamkeit einer Widerrufsbelehrung mit weniger Kontaktmöglichkeiten

Mit Beschluss des BGH vom 22.07.2025 (Az: VIII ZR 5/25) wertete der BGH eine Widerrufsbelehrung als ausreichend.

Unternehmer, der beim Abschluss eines Fernabsatzvertrags mit einem Verbraucher eine von der Musterwiderrufsbelehrung in Teilen abweichende Widerrufsbelehrung verwendet, muss dort nicht seine Telefaxnummer mitteilen, wenn er in der Widerrufsbelehrung als Kommunikationsmittel beispielhaft seine Postanschrift und die E-Mail-Adresse mitgeteilt hat, über die der Verbraucher schnell mit ihm in Kontakt treten und effizient kommunizieren kann.

Ein normal informierter, angemessen aufmerksamer und verständiger Durchschnittsverbraucher würde von der rechtzeitigen Ausübung des Widerrufs selbst im Falle einer Unrichtigkeit oder Nichterreichbarkeit der im Impressum der Internetseite des Unternehmers angegebenen Telefaxnummer nicht abgehalten, wenn in der Widerrufsbelehrung beispielhaft sowohl die Postanschrift als auch die E-Mail-Adresse des Unternehmers mitgeteilt sind.

 

LG Chemnitz zu Zahlungspflichten aus Energieversorgungsverträgen

 Mit Urteil vom 21.02.2025 (Az: 5 O 881/24) entschied das Landgericht Chemnitz, dass dem Versorger wegen der Unterschreitung einer vertraglich vereinbarten Gasabnahmemenge ein Anspruch auf Zahlung eines sogenannten Unterschreitungspreises zusteht.

Die streitgegenständliche Klausel des Gasliefervertrags besagte:

„Bezieht der Kunde weniger als 100 % der vereinbarten Vertragsmenge, kann …. für die Differenz aus 100 % der vertraglich vereinbarten Vertragsmenge und dem tatsächlichen Verbrauch, eine Anpassung des vereinbarten Energiepreises gemäß Preisblatt verlangen. (Menge wird im Folgenden als Unterschreitungsmenge bezeichnet). Der Energiepreis für die Unterschreitungsmenge (Unterschreitungspreis) ergibt sich aus der Differenz des vertraglich vereinbarten Energiepreises im betreffenden Lieferjahr in ct/kWh und dem 0,8 fachen ungewichteten arithmetischen Mittel der Spotmarktpreise (EGSI THE …) im betreffenden Lieferjahr in ct/kWh. Ist der so errechnete Unterschreitungspreis größer Null, zahlt der Kunde den eben errechneten Unterschreitungspreis für die Unterschreitungsmenge an …. Ist der errechnete Unterschreitungspreis kleiner Null, erhält der Kunde für die Unterschreitungsmenge eine Vergütung in Höhe des Unterschreitungspreises. Eine Vergütung erfolgt nur, wenn der zu vergütende Betrag 100,- € überschreitet.“

Das Gericht entschied, dass die konkrete vertragliche Klausel, nach der bei Unterschreitung der vereinbarten Energiemenge eine Kompensationszahlung auf Grundlage eines definierten Preisberechnungsmodells zu leisten ist, wirksam ist.

Das Gericht prüfte die Klausel nach den Maßstäben des AGB-Rechts (§§ 305 ff. BGB) und stellte fest, dass sie keiner unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners unterliegt (§ 307 BGB). Die Vereinbarung fester Abnahmemengen sei im unternehmerischen Geschäftsverkehr grundsätzlich zulässig. Es sei dem Abnehmer zuzumuten, die Mengen realistisch zu planen und die mit einer Fixmenge verbundenen Risiken zu tragen. Die vereinbarte Berechnungsweise (Differenz zwischen Vertragspreis und 80 % des Spotmarktmittels) sei sachgerecht und berücksichtige sowohl Preissteigerungen als auch -senkungen.

 

AG Hamburg zum Fristbeginn der Verjährungsfrist für Schadensersatz

Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 04.07.2025 (Az: 49 C 483/24) über den Beginn der Verjährung von Schadensersatzansprüchen aus einem Mietverhältnis für den besonderen Fall entschieden.

Im Fall begehrt der Vermieter Schadensersatz aus einem beendeten Mietverhältnis.

Nach dem Versterben der Mieterin am 26.08.2023 wurde seitens des Nachlassgerichts am 04.03.2024 mitgeteilt, dass keine als Erben in Betracht kommenden Personen bekannt seien, zumal eine in Betracht kommende Person das Erbe ausgeschlagen habe. Der Vermieter hatte am 08.03.2024 die Wohnung geöffnet, werthafte Gegenstände sichergestellt und sie im Übrigen geräumt.

Mit dem Nachlassverwalter ist in der Folgezeit vereinbart worden, dass das Mietverhältnis jedenfalls zum Ende April 2024 endet. Eine formelle Rückgabe oder auch nur Besichtigung der Wohnung durch den Nachlassverwalter erfolgte nicht.

Für die Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes wandte der Vermieter erhebliche Kosten auf, die aber nicht von den Erben gezahlt wurden, der Vermieter erhob nach dem 08.09.2024, aber vor dem Ende Oktober 2024 Klage auf Zahlung.

Der Erbe berief sich auf die Einrede der Verjährung.

Das Amtsgericht bestätigt, dass nach § 548 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB Ersatzansprüche der Vermieterseite wegen Veränderungen oder wegen Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten nach Erhalt der Mietsache verjähren. Innerhalb der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren demgemäß sämtliche Schadensfolgen, die aus dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache resultieren und deshalb zu einem einheitlichen Schadensbild gehören.

Insofern setzt ein Rückerhalt der Mietsache nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten der Vermieterseite voraus, da dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Dabei ist für den Verjährungsbeginn der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beispielsweise bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann. Entscheidend ist danach die mit der Besitzaufgabe einhergehende unmittelbare Sachherrschaft der Vermieterseite. Ob die Besitzerlangung der Vermieterseite den rechtlichen Regelungen der mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht, spielt in- soweit keine Rolle.

Vorliegend ist die Wohnung mit dem Aufbohren der Schließzylinder und der Sicherung der werthaltigen Gegenstände am 08.03.2024 durch den Vermieter in Besitz genommen worden. Mit der gewaltsamen Öffnung der Wohnung ist der Vermieter in der Lage gewesen, sich ein umfassendes Bild vom Schadenszustand in der Wohnung zu machen.

Insoweit entspricht das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür im Ergebnis einer Zwangsräumung, die ebenfalls den Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in Gang setzt.

In beiden Fällen hat die Mieterseite keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während die Vermieterseite ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hat.

 

AG Hamburg zu einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen nächtlicher Ruhestörungen in einem Mehrfamilienhaus

Mit Urteil vom 11.02.2025 (Az: 21 C 344/24) entschied das Amtsgericht Hamburg zu einem Räumungsverlangen eines Vermieters aus einer fristlosen Kündigung und führte zu den Anforderungen an Lärmbelästigungen aus.

Das Gericht bewertete eine fristlose Kündigung wegen des Mieterverhaltens, welches übermäßiges – sonst typisches – Wohnverhalten vor allem zu den Ruhe- und Nachtzeiten darstellte, als wirksam.

In Anlehnung an die TA-Lärm liegt die allgemein übliche Nachtzeit zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr, wobei die Rücksichtnahmepflicht ab 22:00 Uhr erhöht, zwischen 0:00 Uhr und 06:00 Uhr deutlich erhöht ist.

Auch typisches Wohnverhalten (Duschen, Baden, Staubsaugen, Möbelrücken, Unterhaltungen) kann zu einer außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Störung des Hausfriedens führen, wenn das sozial adäquate Maß der Nutzung überschritten ist und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Regelmäßiges Duschen und Baden zur Nachtzeit von bis zu 60 Minuten, teilweise bis zu zwei bis drei Stunden mit regelmäßig wiederkehrenden Verhaltensweisen wie nächtlichem Staubsaugen und Möbelrücken überschreitet das sozial adäquate Maß, das andere Bewohner eines Hauses im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme nicht dulden müssen.

Dabei ging es um das Betreiben der Waschmaschine, Fenster- und Türen- schlagen, lautes Pöbeln, Staubsaugen, Möbelrücken, lautes Streiten, Klopfen an die Wand, ausgiebiges Duschen oder Baden mit Wasserschlagen sowie permanentem lauten Wassereinlass zur Nachtzeit, lautstarke Musik, Gepolter:

Das Gericht bestätigte eine Verletzung der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht. Die jedem Mietvertrag innewohnende Rücksichtnahmepflicht hat in einem Mehrfamilienhaus – wie hier – eine drittbegünstigende Ausstrahlungswirkung über das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter hinaus. Denn andere Mitmieter können von dem Vermieter eine der wechselseitigen Rücksichtnahmepflicht entsprechende Gebrauchsgewährung verlangen, § 535 Abs. 1 BGB.